הנושא: המפתח לפתרון בעיית מחירי הדיור בארץ.
מבוא:
האם שאלת את עצמיך למה מחיר השוק של דירה אינו פרופורציונלי ליכולת האמתית של אילו שרוצים לקנות דירה למגורים?
מה או מי גורם למחיר השוק של דירה להיות כל כך גבוהה, כשבפועל לאלה שרוצים לקנות דירה למגורים, תהיה אולי את היכולת לקנות במחיר זה רק אחרי שנים של חיסכון כדי להגיע עם המינימום שצריך כדי לקחת משכנתה ענקית שלא בטוח הבנק יאשר?
אנשים מתמקדים בהיצע אבל אף אחד לא חשב שאולי עיקר מקור הבעיה הוא בכלל בביקוש!!!
אחת מכל שלוש דירות מכלל הדירות שנקנות הם ע"י מי שבבעלותו רשומה כבר דירה אחת לפחות,בפועל הרבה יותר שכן משקיעים קונים דירות על שם הילדים כדי להתחמק ממיסוי.
אפיק השקעה בדירה לשכירות פטורה ממס הוא אפיק ההשקעה האטרקטיבי ביותר לרוב הציבור,מצב זה שיש כל כך הרבה משקיעים גורם לעליית מחירים לא פרופורציונלית ליכולתם של האנשים שבאמת רוצים לגור בדירות במדינה.
במסמך זה אני מסביר:
1. למה השקעה בדרה להשכרה הוא אפיק ההשקעה האטרקטיבי ביותר לרוב הציבור.
2. למה אטרקטיביות ההשקעה בדירה להשכרה, שמביאה לשוק כמות אדירה של משקיעים, גורמת לעליית המחירים.
3. למה הורדת האטרקטיביות תוריד את המחירים.
4. למה פיתרונות אחרים לא יורידו את המחירים לאורך זמן כל עוד יהיה אטרקטיבי כל כך להשקיע בדירה להשכרה.
5. אני מציג פיתרונות לפיתרון בעיית מחירי הדיור בארץ – לא תאמינו כמה זה פשוט.
הבעיה:מחירי הדיור גבוהים בצורה בלתי הגיוניות כך שהחלשים באוכלוסיה נאלצים לשלם שכירות גבוהה מאוד או לחילופין נאלצים לקחת משכנתא עם החזר חודשי גבוהה כל כך שקשה להם לסגור את החודש וכל זאת לשנים רבות מאוד.
ובשני המקרים החלשים שאין ביכולתם לקנות דירה מנוצלים ע"י בעלי הממון או משקיעים בדירה להשכרה:
1. או שהם מנוצלים ע"י משקיעים שבדירה להשכרה שגובים מהם שכירות גבוהה שנגזרת מהמחיר הגבוהה של הדירות.
2. או שהם קונים בית במחיר שקשה להם לעמוד בו ונאלצים לקחת משכנתה גבוהה שפרוסה להרבה שנים שזה אומר שהריבית ברוב שנות ההחזר היא המרכיב העיקרי בהחזר ההלוואה.ואם מחירי הדירות היו זולים יותר היו יכולים לקחת משכנתה קטנה יותר ובכך לשלם פחות ריבית וגם לפרוס אותה לפחות שנים שזה אומר שחלק הריבית בהחזר היה קטן משמעותית, ומעבר לריבית, החוב שהם היו צריכים להחזיר היה קטן יותר והיו סוגרים את החוב מהר יותר.ולכן היות והחלשים נאלצים לשלם ריבית גבוהה שכן אין בידם לקחת משכנתה קטנה שפרוסה למעט שנים, אז גם כאן הם מנוצלים ע"י נותני המשכנתאות שגובים מהם ריבית גבוהה שנגזרת מגובה החוב הענק וגובה הריבית השנתית במשק (לדוגמה על משכנתה של מיליון שח וריבית של 4% - נאלץ הלווה לשלם 40 אלף שח בשנה ריבית בלבד שזה 3333 שח ריבית בלבד לפני שהוא החזיר חלק מההלוואה, ואם ההלוואה צמודה למדד שלרוב עולה ב-3% בשנה, או שהריבית השנתית גבוהה עוד יותר - כלומר הרבה יותר ריבית. ועדיין לא דיברתי על זה שהם גם צריכים להחזיר את החוב הכבד הזה, מעבר לריבית – מסכנים אלו שנולדים להורים שאינם יכולים לתת להם בית - כמה שהולכים לנצל ולעשוק אותם).
למרות שהמדינה היא שנותנת את המשכנתאות – לא היא שמרוויחה את הריבית שכן היא בעצמה לווה מבעלי הממון באמצעות אג"ח כך שהיא בעצם מתווכת בניצול החלשים.
עצוב לי שכשזוג רוצה לקנות דירה אז תמיד יהיו משקיעים שיציעו על הדירה יותר ממה שהםמסוגלים לשלם כדי לעשוק אותם בשכירות פטורה ממס.מזל שאי אפשר לשכור בזכות שלנו לנשום או לאכול מי יודע כמה שכירות היינו צריכים לשלם למשקיעים בזה.
עצוב לי שבמדינה שלנו מתבצע ניצול ועושק כזה של החלשים בכך שבעלי הממון לוקחים את כספי העמל שלהם ומבזבזים אותו על טיסות ובילויים, בזמן שהחלשים עובדים קשה ונותנים להם את פירות עמלם הדל.
למה מחירי הדירות כל כך גבוהים?:
משום מה נוטים אנשים לחשוב שמחיר הדירות כל כך גבוהה רק בגלל שאין מספיק היצע.אמנם יש לזה השפעה אבל לא כך הדבר.
מחירי הדיור כל כך גבהים כי כיום זה אפיק ההשקעה הטוב והבטוח ביותר שיש, וקניית דירות להשקעה גומרת להעלאה של המחירים, אסביר זאת בפסקאות הבאות:
למה אפיק ההשקעה בדירה הוא אפיק ההשקעה הטוב והבטוח ביותר שיש למרבית הציבור?
1. למה קניית דירות להשקעה גורמת למחירי דירות כל כך גבוהים?
2. אם לא היה כדאי לקנות דירה להשקעה האם מחיר הדירות היה יורד?
3. למה הגדלת ההיצע של דירות לא יעזור להוריד את מחירי הדירות בצורה משמעותית?
4. למה סבסוד משכנתאות לזוגות צעירים כשעדיין יש משקיעים לא יעזור להוריד את מחירי הדירות?
5. אם נגרום לכך שלא יהיה כדאי לקנות או להחזיק דירות להשקעה איך עוד זה יועיל למדינה?
למה אפיק ההשקעה בדירה הוא אפיק ההשקעה הטוב והבטוח ביותר שיש למרבית הציבור?
להלן הסיבות:
1. ההכנסה משכירות פטורה ממס.שלא כמו הבורסה ששם המיסוי הוא 20% וכן שנים של הפסד אינם מקזזים מס על רווחים בשנים אחרות. ומאז שהונהג מס על ריווחי הון אפיק השקעה בדירה רק נהיה יותר אטרקטיבי.
2. השקעה בטוחה– אתה לא יכול לאבד את הבית כמו שאתה יכול לאבד את כספך באפיק השקעה אחר,כמו למשלב בורסה. לא צריך לפחד מירידות בבורסה או פיחות בשקל או קריסת בנק שכן בהשקעות אילו כספך עלול להעלם או לאבד חלק משמעותי ממנו.
3. מחירי הדירות רק עולים-אתה גם מניב תשואה על מחיר הבית וגם מקבל שכירות – הכנסה קבועה ונקייה ממס.גם אם זמנית מחיר הדירה ירד אז גם אם אתה חושב למכור את הנכס אתה יכול להרשות לך לחכות שכן בינתיים אתה מקבל שכירות נקיה ממס.
4. פחד מהשקעה בבורסה וחוסר ידע ותעוזה לסכן את כספם:רוב האנשים בעיקר המבוגרים שיש להם את הכסף לקנות דירה להשקעה בעלי טראומות ופחדים מהשקעה בבורסה וגם אין להם ידע ואומץ מספיק כדי לסכן את כספם,לכן מיד ישקיעו את כספם בקניית דירה.
אפשר לראות שבשנת 2002 22% מכלל הדירות שנקנו היו דירות להשקעה ובשנת 2009 30% - כמעט אחת מכל שלוש דירות. שימו לב שבגרף מצויין "דירה נוספת" - משמע, דירה הנרכשת על ידי מי שבבעלותו רשומה כבר לפחות דירה אחת. אבל אתם יודעים שהרבה קונים את הדירות הנוספות על שם הילדים כדי להתחמק מהמס - 10% על שכירות גהוהה מ-4500 שח..וחלקם מפוצלות לכמה דירות להשכרה.בנוסף לא נכללים במשקיעים קניית בית בארץ ע"י תושבים זרים.אין לי את הנתונים של 2010-2011.
חברה, שלא יבלבלו אתכם אם כמות המשקעים ירדו קצת לאחרונה, זה רק כי הם מחכים עם המזומנים בצד שהמחירים ירדו ואז יסתערו על השוק.
מומלץ מאוד לקרוא עוד נתונים בנושא כאן:
רוכשי דירות להשקעה - מאפיינים ומגמות ניתוח רב שנתי
http://www.finance.gov.il/hachnasot/doch08/docs/perek19.pdf
למה שוק עם משקיעים גורם למחירים לשאוף למקסימום שרובינו יכולים לשלם. ולמה שוק ללא משקיעים גם כשאין מספיק היצע שואף למינימום שאנחנו יכולים לשלם:
כדי להבין למה שוק עם משקיעים גורם למחירים לשאוף למקסימום שאנחנו יכולים לשלם, צריך להבין שמחיר מוצר שנותן תשואה על ההשקעה נקבע לפי גובה התשואה שאותו מוצר נותן.
למשל מחיר חברה או עסק נמדד כל רבעון לפי הרווחים שלו והצפי להגדלת או ירדת רווחים בעתיד.
תחשבו למשל נומר שהיו קופסאות שמייצרות כסף כך חודש – מה יהיה המחיר שלהם בשוק? נכון תלוי כמה כסף הם יכולים ליצר?
למשל משקיע שחושב שקופסה כזו יכולה ליצר 1000 שח בחודש אז המחיר שלה לא יהיה שקל נכון? כי למה שמישהו ימכור מוצר בשקל שהיא מכניסה 1000 כל חודש?אז אולי ב-10 שקלים – גם לא? וכן הלאה איפה זה יעצור נכון המשקיע שיסתפק ב-3% תשואה שנתית לדוגמא יקנה ממי שלא מסתפק ב-3% כי אומר עם תשואה כזו עדיף לי לקונות אג"ח מדינה עד למינימום תשואה שמשקיע כל שהוא מוכן להסתפק. כלומר מחיר קופסא כזו יגיע ל – 1000*12\3%= 400,000. כי זה המחיר שכדאי למשקיע לשלם עליו כדי לקבל את התשואה שהוא רוצה. המשקיע שיסתפק בהכי פחות תשואה ישלם יותר ויקנה ביותר כסף ממי שלא יסתפק.
אחרי שהבנו למה מחיר של מוצר שנותן תשואה יקבע לפי המקסימום תשואה שנתית שהוא יכול ליצר על ההשקעה, מחולק במינימום תשואה שנתית שמשקיע כל שהוא מוכן לקבל על ההשקעה.
בואו נראה ששוק הדיור מתנהג באותה צורה בדיוק,
דירה היא מוצר שנותן תשואה(שכירות) אז כפי שהסברתי קודם –שוק של מוצר שנותן תשואה פועל תמיד באותה צורה. מחיר השוק יקבע לפי המקסימום תשואה שמשקיע יחשוב שניתן להשיג מהמוצר, במיקרה שלנו – מקסימום השכירות שהצעירים והחלשים יוכלו לשלם על הנכס.הרי אין להם ברירה, לקנות את הנכס במחיר זה הם לא יכולים אז כל עוד המחיר יהיה בקצה גבול היכולת שלהם רובם ככולם ישלמו את המחיר כי לרוב אין להם אלטרנטיבה.
בימינו אחרי שהמצב הכלכלי השתפר קצת אז הם יכולים לשלם יותר, למשל על דירה של 4 חדרים במרכז אתה יכול למצוא שוכרים שיכולים עכשיו לשלם 5000 שח בחודש אז משקיע יסתפק ב- 3% תשואה שנתית יסכים לשלם על הדירה – 5000/3%*12=1,300,000 ואם יבוא משקיע שיסתפק ב-2.5% תשואה הוא יקנה מהקודם בלכול ביותר - 5000/2.5%*12=2,400,000.
בשיקולים אנשים גם לוקחים בחשבון צפי עתידי למשל המחאה – סיכון. צפי עתידי. לכם מאז המאבק המחירים יורדים קצת כי השקעה כזו כרגע יש בה גם סיכון כי לא יודעים לאן המאבק יוביל.כמו שבבורסה אף אחד א יסתפק ב 3% תשואה כי יש שם גם סיכון.
כדי להבין למה שוק ללא משקיעים גם כשאין מספיק היצע שואף למינימום שאנחנו יכולים לשלםצריך להבין שלאחר שהעשירים קונים את הדירות הטובות הם כבר לא בשוק כי כבר קנו וההנחה שלא יהיה כדאי להם לקנות דירה להשקעה.
לדוגמא בשוק כזה – העשירים יקנו את הדירות הטובות ויוצאים מהשוק כי קנו כבר. אחריהם יקנו הפחות עשירים שיקנו את הדירות הקצת פחות טובות, אחריהם יקנו דירות פחות טובות המעמד הבינוני עד שישארו רק המעמד הנמוך בשוק שהם לא יכולים לשלם יותר מידי אז כל דירה נוספת שתבנה תצטרך למכור לפי יכולתם של החלשים ביותר כי האחרים כבר קנו דירות. אפילו אם יש מחסור בדירות לעומת כמות האנשים. בשלב מסוים ישארו רק החלשים שפשוט לא יכולים לשלם הרבה גם אם אחרת יאלצו לשון ברחוב. אז תאלץ למכור להם במחיר נמוך לפי יכולתם של החלשים.
למה קניית דירות להשקעה גורמת למחירי דירות כל כך גבוהים?
מחיר הדירה נקבע לפי: (המקרים שלמטה מתארים את רוב המקרים ולכן הם משפעים על מחירי השוק)
- המשקיעים מעלים את הביקוש– במקום שיהיו בשוק רק אנשים שבאמת רוצים דירה למגורים – רובם אנשים עם אמצעים מוגבלים שיתחרו ביניהם לפי יכולתם על ההיצע, יש עכשיו עוד המון משקיעים שכל הזמן מחפשים דירה ושיכולתם גבוהה מאילו שבאמת רוצים דירה למגורים.דבר זה מעלה את הביקוש שמעלה את המחירים.חשוב להבין שזה לא רק מעלה את הביקוש שברור שגורם לעליית מחירים, זה מעלה גם את היכולת הממוצעת של הקונים הפוטנציאלים שהיא מה שקובעת את המחיר שהשוק ישאף אליו.קחו לדוגמא מכרז פומבי מה קובע את רמת המחירים זה כמה אנשים עשירים יש באולם שמעלים אחד לשני – רוב האנשים הרגילים כמעט ולא משפיעים בכלל על המחירים, אבל אם תכניס לאולם רק אנשים רגילים וכל אחד יקנה רק מוצר אחד(מדמה דירה למגורים בלבד), את המוצרים הכי טובים יוכלו לקנות היותר בעלי אמצעים במחיר גבוהה יחסית, את הבאים יקנו במחיר נמוך יותר האנשים עם פחות אמצעים וכן הלאה עד שהמחיר ירד ליכולתם של אילו שאינם בעלי אמצעים רבים, ושם ישאר המחיר – נמוך.
- מה שאנשים מוכנים לשלם- אם אתה משקיע אז לא משנה לך המחיר אלא משנה לך התשואה(השכירות).משום שאנשים חייבים לגור איפשהו, אז תמיד יהיה ממי לעשוק ולגזול את כספי השכירות שכן מה הוא יכול לעשות אחרת לגור ברחוב?.ולכן לא משנה למשקיעים כמה הדירה עולה כל עוד התשואה(השכירות) ניתנת.כלומר אם חלק מהקונים הם אנשים בעלי ממון שלא משנה להם המחיר אז כל עוד יש תשואה(שכירות), והשקעות אלטרנטיביות אינן אטרקטיביות אז אין שום סיבה שמחירי הדירות לא יעלו.
- מה המחיר שכדאי לך למכור-אם יש לך דירה שאתה חושב למכור אותה כי אתה לא צריך אותה למגורים למה שתמכור במחיר נמוך ממחיר השוק כשאתה יכול להשכיר אותה וליהנות מהיתרונות של השקעה בדירה,אז אם כבר תחליט למכור זה רק אם תקבל על הדירה יותר ממחיר השוק.
- הקושי של משפחות לחיות בשכירות: אין להם ברירה לשלם את מחיר השוק ואף יותר בגלל הלחץ שהם מצויים בו, משום שלחיות בשכירות כשיש לך ילדים זה מאוד לא קל,ואני לא אפרט למה כי כל אחד יודע למה עדיף לך בית משלך מאשר להתרוצץ משכירות לשכירות. ולכן אנשים שלחוצים להשיג מוצר ישלמו כמה שהם יכולים כדי להשיג אותו.
כלומר היות שבשוק הדיור יש המון משקיעים שיהיו מוכנים לשלם כל מחיר, כל עוד תהיה תשואה(שכירות) ואנשים חייבים לגור איפה שהוא,אז כשהחלשים באים לקנות דירה יש מספיק משקיעים שיציעו יותר מחסרי הבית כדי שיוכלו לעשוק חלשים כמוהם ע"י גביית שכירות פטורה ממס.וכשאתה רוצה לקנות דירה ממישהו שלא צריך אותה הוא מבקש יותר ממחיר השוק כי מה אכפת לו לבינתיים לקבל שכירות נקייה ממס.אבל אתה בלחץ כי יש לך ילדים ואתה לא יכול כל פעם לחפש דירה חדשה וגן חדש וחברים חדשים לילדים אז אתה נאלץ להציע יותר, אבל שוב בא משקיע שמציע יותר ממך כדי לגזול ממך את כספי השכירות.
וכן הלאה מחירי הדירות ממשיכים לעלות, ומשקיעים בדירה להשכרה עושקים את החלשים, ואנחנו נשב בצד וניתן לעושק וניצול החלשים הזה לקרות במדינת היהודים שמתיימרים לדאוג אחד לשני ולא לנצל אחד את חוסר האונים של החלש.
למדתי על בני אדם שיש להם יכולת בילתי רגילה למצוא צידוקים להמשיך לפגוע ולנצל אחרים כל עוד זה האינטרס שלהם.לצערי יש הסתברות גבוהה שגם מי שקורא מאמר זה עכשיו,מצליח ברגע זה ממש לשכנע את עצמו שאני לא מבין בכלכלה או כלכלנים אמרים כך או אחרת או צידוק כזה או אחר לעושק הזה.
אם לא היה כדאי לקנות או להחזיק דירה להשקעה האם מחיר הדירות היה יורד?:
כמובן שכן:
1. יכולתם הממוצעת של הקונים פחותה ללא המשקיעים- בשוק יהיו רק אנשים שרוצים לקנות את הדירה לגור אז המחיר יקבע לפי היכולת של האנשים האלו – בעיקר זוגות צעירים בתחילת דרכם שיכולתם נמוכה ממשקיעים שהמחיר לא משנה להם אלא רק שיקולי התשואה על הנכס. וכשאדם מוכר דירה מי שירצה לקנות אותה זה רק אנשים שאכן רוצים לגור בה ולכן המחיר יקבע לפי היכולת של אותם אנשים ולא לפי יכולתם של בעלי הממון שבאים להשקיע את כספם. וכמובן שיכולתם הרבה יותר גבוהה.
2. התפלגות מחירי הדירות תתיישר להתפלגות היכולת של האוכלוסייה ולא לפי יכולתם של המשקיעים- נאמר שיש 2 מיליון דירות במדינה שצריכים להתחלק ל-2 מיליון משפחות במדינה לפי יכולתם המחירים כיום לא משקפים ולו במעט את התפלגות היכולת של האוכלוסייה.אני רוצה לשים דגש על הדירות הישנות במיוחד שקיום יש להם ביקוש רב כי המשקיעים יודעים שיש כל כך הרבה חלשים במיוחד שחייבים לשכור אותם כי אין להם כסף בכלל לסגור את החודש ולכן על דירות כאלה יש תשואה שמגיעה אפילו ל10% שנתית על ההשקעה,מחירי דירות אילו יחתכו חזק מאוד כי אף אחד חוץ מהחלשים מאוד לא ירצו לקנות אותם.
3. הביקוש ירד -מספר הקונים של הדירה ירד שכן אין יותר משקיעים ולכן כשיש פחות ביקוש אז המחיר יורד.
4. הלחץ לקנות דירה ירדשכן השוק אינו כולל בעלי ממון שיכולים להמשיך להעלות את מחיר הדירה לכן אתה לא צריך לפחד שהמחיר ימשיך לעלות למחיר שלא תוכל לעמוד בו ובכך אתה יכול להרשות לעצמך להתמקח ולחכות למציאה.
5. בעלי דירה להשכרה שלא רוצים לגור בדירתם יציעו בלחץ את דירתם למכירה–אם לא יהיה כדאי להם להחזיק את הדירה להשקעה יאלצו למכור אותה במחיר נמוך כי האלטרנטיבה של להישאר עם הדירה פחות טובה מלמכור אותה.
6. מחירי הדירות ירדו מהר– אם תבוצע אחת מההצעות למטה אנשים בעלי דירה להשקעה יבינו שההשקעה בדירה אינה מניבה את התשואה ההולמת ולכן כדאי להם להפטר מדירתם כמה שיותר מהר שכן אם יאחרו את המועד הם עלולים למכור את דירתם במחיר נמוך מאוד.ולכן אחוז גדול מאוד מבעלי הדירות להשקעה ירצו למכור את דירתם בהקדם ובלחץ ולכן יאלצו להוריד מחירים.
כלומר אם לא יהיה כדאי להחזיק בדירה להשקעה אז מחירי הדירות ירדו ולא נצטרך לראות יותר במדינתנו היחידה עושק וניצול של החלשים, לצערי הרב אני מכליל ביניהם גם זוגות צעירים,אפילו אם יש להם משכורת טובה, שלא התמזל מזלם להיוולד להורים בעלי ממון.
למה עליית מחירי הדיור גורמת לעליית מחירים של שאר המוצרים ומעלה את הוצאות המדינה:
התהליך הוא פשוט:
1. מחירי הדיור עולים.
2. לכן אלה שמרוויחים מעט אינם יכולים לשרוד ולגמור את החודש.
3. קמה צעקה של ההסתדרות,המורים משרדי הממשלה וכדומה.
4. הממשלה מעלה את המשכורות ואת שכר המינימום.
5. כשהשכר עולה עלות המוצרים עולה.
6. כשהשכר עולה הוצאות המדינה על משכורות עולה.
7. כשהוצאות המדינה עולות אז המדינה אינה יכולה להוריד מיסים כמו מע"מ שקובע את מחיר המוצר.ולטפל בבעיות אחרות.
אם נגרום לכך שלא יהיה כדאי לקנות או להחזיק דירות להשקעה איך עוד זה יועיל למדינה?
להלן התמורות:
1. בעלי הממון ישקיע את כספם באפיקים אחריםכמו למשל :
- בעסקים– מה שיצור מקומות עבודה חדשים ובכך יוריד את האבטלה ויעלה את הכנסות המדינה ממסים על הכנסות העסק והעובדים.
- בבורסה,אג"חים– שגם כאן השקעות נוספות בבורסה מאפשרות לחברות לגייס כספים ובכך לגדול, ולחברות חדשות לצאת להנפקה מוצלחת ולהצליח – ובכך יהיו יותר מקומות עבודה.החברות יגדלווישלמו יותר מיסים.בנוסף הרווחים של בעלי הממון בבורסה ממומסים בניגוד לשכירות.
- פק"ם בבנק – על סמך הכסף הזה הבנק יכול להלוות כספים לחברות או בעלי עסקים ובכך לאפשר להם לצמוח.
1. זוגות שקונים דירה ראשונה(רוב האוכלוסייה לא נולדו בעלי דירה) יוכלו להיות בעלי דירה ולשלם משכנתה קטנה יותר ופחות שנים ובכך בעצםישאר להם יותר כסף לבזבז ביום יום למשל במספרה במסעדות וכדומה ובכך לתת יותר פרנסה לאנשים אחרים ולכן להם גם יהיה יותר כסף לבזבז אצל עסקים נוספים וכן הלאה. לכן בנוסף לכך שגם לקוני הדירות וגם לאחרים ישתפר המצב הכלכלי שכן יהיה לאנשים יותר כסף לבזבז, גם המדינה בעקבות זאת תכניס יותר כסף ממס הכנסה או ממע"ם.
2. הכסף שהיה אמור להגיע לבעלי הממון מהמסכנים שמשלמים שכירות או משכנתה גבוהה בסופו של דבר מבוזבז על טיולים לחול וקניה של מוטרות תוצרת חול – כסף שיוצא מהמדינה ובכך מחליש את הכלכלה שאחרת אם החלשים היו משלמים פחות משכנתה הם היו מוצאים כסף זה על המחיה היום יומית בארץ, כך שהכסף נשאר במדינה ומשולם כאן ובכך מחזק את הכלכלה ומגדיל והפעילות במשק ובכך משפר המצב הכלכלי של כולם.
3. יהיה אפשרי יותר לזוג צעיר לחיות בכבוד בארץ ולכן פחות צעירים יחליטו לעזוב את המדינה למדינה שקל יותר לחיות בה . אנשים אלו ישלמו מיסים ויחזקו את הכלכלה.
4. הקושי הכלכלי שנובע מהשכירות הגבוהה או מהמשכנתה הגבוהה גורמים גם ליותר פשע,גירושים, ועודכל מיני דברים שאנשים עושים בשהם מיואשים מזה שלא משנה כמה קשה הם עובדים הם לא מצליחים לסגור את החודש.
5. מחירי המוצרים ירדו והוצאות הממשלה ירדו- ראה פיסקה קודמת.
למה הגדלת ההיצע של דירות לא יעזור להוריד את מחירי הדירות בצורה משמעותית כל עוד יש כל כך הרבה משקיעים בדירה להשכרה?
להלן הסיבות:
1. הביקוש הוא גבוהה מהביקוש האמתיכי יש כל כך הרבה משקיעים בדירה להשכרה: לכן תמיד יהיה יותר ביקוש מהיצע – צריך היצע אדיר כדי באמת להשפיע ,אולי, על הביקוש הענק.המשקיעים פשוט יקנו את הדירות – הם כבר מחכים עם המזומנים שהמחירים ירדו.יותר מזה מחיר השוק הנוכחי יורד רק כאשר אין מספיק אנשים שיכולים לשלם את מחיר השוק הנוכחי – הביקוש בפועל למחיר השוק.אבל הביקוש בפועל(כמות האנשים שיכולים לשלם את מחיר השוק הנוכחי) שקובע את מחיר השוק הוא גבוהה משמעותית מהביקוש בפועל האמיתי(מבין אילו שרוצים לקנות דירה למגורים).גובה הביקוש בפועל הוא שמשפיע על מחירי השוק ולא הביקוש הכללי – כמות האנשים שיכולים לשלם את מחירי השוק הוא שמשפיע על מחיר השוק שכן האחרים שאינם יכולים לשלם ולכן אינם משפיעים על המחיר, הם מתחילים להשפיע רק אחרי שכל אילו שיכולים לשלם את מחיר השוק קנו כבר ויצאו מהשוק(אבל משקיעים בשוק הדיור לא יעלמו תמיד יש), למשל: אני רוצה יאכטה אבל איני יכול לקנות אז אני לא משפיע על מחיר השוק ורק אלו שיכולים לשלם את מחיר השוק משפיעים על מחירי שוק היאכטות, היה והם יפסיקו לקנות יאכטות, אז מוכרי היאכטות יאלצו להוריד מחירים כי רק אנשים כמוני יהיו הביקוש הפועל – אבל בשוק הדיור תמיד יש משקיעים – אז תמיד יש ביקוש בפועל.הביקוש הפועל הוא משמעותית גבוהה מהביקוש בפועל האמיתי משום ש -מבין אילו שרוצים לקנות דירה למגורים רק אחוז קטן מהם יכולים לשלם את מחיר השוק,והם לאחר שיקנו יעלמו מהביקוש בפועל כי כבר יש להם בית עם משכנתה,לעומת זאת במיקרה של המשקעים בדירה להשכרה רובם יכולים לשלם את מחירי השוק ולכן רובם מצטרפים לביקוש בפועל ברגע נתון, והכמות שלהם בביקוש בפועל לא יורדת אחרי שחלקם קנה כבר דירה להשקעה כי תמיד יבואו אחרים שיעדיפו להשקיע את כספם בדירה להשכרה על פני אפיק השקעה אחר במיוחד אם מחירי הדיור ירדו.
2. לא ניתן להעלות את ההיצע למצב שבו ההיצע יגבר על הביקוש בצורה משמעותית לאורך זמן(מצב שיכול להוריד המחירים) שכן אם קבלן יחשוב שאולי לא יצליח למכור את הבניין שהוא מתכוון לבנות ומהר הוא פשוט יעדיף לא לבנות אותו מלכתחילה שכן הסיכון בכך שלא יוכל למכור את דירות בכלל ובמחיר טוב בפרט ,וכן הוא גם צריך למכור אותם מהר,שאם לא כן לא יוכל להחזיר או יאחר בהחזר ההלוואות(בעלות ריבית כל חודש עד מועד החזרת החוב) שלקח מהבנק כדי לשלם על הקרקע, חומרי הגלם ומשכורות לפועלים. ובכך הוא עלול לפשוט את הרגל. לכן קבלנים לא יבנו כמות כל כך גדולה של בניינים שבאמת יגרמו להיצע גבוהה במיוחד שיגרום לירידה משמעותית של המחירים.
3. כל עוד ההיצע לא יגבר משמעותית על הביקוש והסברתי למה זה לא אפשרי, אז עדיין כדאי לקנות דירה להשקעה שכן יש אנשים שישכרו את הדירה אז כמו שהסברתי קודם, כל עוד כדאי להחזיק או לקנות דירות להשקעה אז בעלי הממון שקונים דירות להשקעה יחזיקו את מחירי הדיור גבוהים כי להם לא משנה המחיר אלא רק התשואה.כלומר גם את הדירות החדשות שיבנו ישתלם לבעלי ממון לקנות , ויתחרו על הדירות המוצעות למכירה ובכך יחזיקו את מחירי הדיור למעלה.שכן גם אם המחיר ירד אז עוד יותר יהיה כדאי למשקיעים לקנות מתוך תיקווה שיום אחד יהיה פחות היצע ואז המחירים יעלו שוב.
4. גם אם יעלו את ההיצע בצורה משמעותית מי אמר שזה ימשיך להיות כך לעד, אז למה לאנשים למכור את הדירה במחיר זול - הם פשוט יחכו שהביקוש יעלה שוב ואז ימכרו את הדירה במחיר יקר – הרי בינתיים הם מקבלים שכירות יפה נקיה ממס.הרי יש מספיק אנשים שיש להם או שצוברים או שמקבלים סכום יפה בשלב מסוים בחיים מה יעשו איתו,רובם פשוט ירצו לקנות דירה להשקעה והם יקנו את הדירה במחיר טוב מתישהו , שחוץ מזה למה שלא בכלל אשאיר את הדירה ואקבל בעצמי את השכירות אז אתה יודע מה אנסה למכור את הדירה במחיר גבוהה יותר ממחיר השוק אולי יהיה איזה פרייר שיקנה אותה במחיר כזה מה אכפת לי לחכות הרי אני מקבל בינתיים שכירות.כלומר גם אם ההיצע יעלה משמעותית על הביקוש ירידת המחירים כנראה לא תהיה דרמטית ובכול מיקרי זה יהיה זמני ואז המחירים שוב יעלו.
5. במרכז לפחות אין מספיק אדמהכדי לעלות את ההיצע משמעותית על הביקוש. וגם אם ימצאו עכשיו אדמות איכשהו אז מתי שהוא לא יהיו מספיק אדמות כדי לשמר מצב שבו יהיה מספיק היצע יחסית לביקוש, במידה כזו שתוריד את המחירים בצורה משמעותית. בנוסף תמיד יהיה ביקוש למרכז כי גם הפריפריה הייתה רוצה לגור במרכז לכן הביקוש לא ירד יחסית להיצע לרמות שזה באמת יוריד את המחירים בצורה משמעותית.
למה דיור ציבורי ודיור בר השגה אינם טובים כפתרון כולל לכל האוכלוסייה ולא נותנים פיתרון בכל איזור לאורך זמן. אלה פיתרונות טובים רק עבור חלשים ביותר:
1. דיור ציבורי עולה המון למדינה ואי אפשר לספק דיור כזה לכולםפשוט כי למדינה אין מספיק כסף.מה יהיה עם אלה שלא יעמדו בקריטריונים לקבלת דיור כזה?
2. יש האומרים שהמדינה תמכור לציבור את האדמות ברשותה ללא רווח כך שיעלה לקונה במחיר עלות הבניה בלבד(וזה יהווה דיור בר השגה),ובכך תהיה חלופה לצעירים, אבל מה יהיה בערים\אזורים שאין בהם מספיק אדמות בבעלות המדינה, וגם אם יש מה יהיה אחרי שימכרו אותם לזוגות צעירים במחיר עלות, אז בשלב מסוים לא יהיו עוד אדמות כדי לספק חלופה לדירות המשקיעים באזורים אילו ואז המצב שם יחזור לקדמותו.במרכז לפחות אין מספיק אדמה.
3. כדי שיוכלו להשפיע על מחיר השוק - המדינה צריכה תמיד לדאוג לספק מספיק דירות בכל איזור כדי והוות אלטרנטיבה לדירות המשקיעים באותו איזור כדי שמחיר השוק ירד – המדינה לא יכולה לספק את זה בכל איזור לאורך זמן.
דיור ציבורי ודיור בר השגה הם הצעות טובות עבור החלשים שלא יוכלו לקנות את הדירות גם אחרי שמחיר דירה ירד משמעותית.וגם לא יוכלו לשלם שכירות זולה – יש מעטים מאוד כאלו ולא תהיה בעיה למדינה לספק את הכמות הזו. ראה בפסקה:
"אם נגרום לכך שלא יהיה כדאי לקנות או להחזיק דירות להשקעה מי ישכיר דירות לאילו שבכל זאת רוצים להשכיר כמו סטודנטים? מה לגבי אילו שאינם יכולים לקנות למרות שהמחירים ירדו?"
למה לא יעזור להעביר את הצעירים לפריפריה אם לא מורידים את האטרקיביות של השקעה בדירה להשכרה:
רבים שמחפשים הצדקה לניצול הזה מציעים לנו לעבור לפריפריה בטענה ששם יותר זול.אני אומר שאם נעבור לפריפריה אז המחירים יעלו גם שם.
לצרוך הדיון אני אתעלם מהבעיות שאין מספיק עבודה שם ואי אפשר להעביר את כולם לפריפריה ושזה יפגע במדינה אם הצעירים יעברו כי במרכז הם עובדים בעבודה שמכניסה הרבה מיסים לקופת המדינה ומחזקים ומפתחים את הכלכלה.
אם נעביר את הצעירים לפריפריה מה שיקרה זה שהמחירים בפריפריה יעלו ולמה:
המשקיעים בדירה להשכרה גורמים למחירים לשאוף למקסימום שהאוכלוסייה יכולה לשלם באותו איזור, שכן יעדיפו הם לקנות את הדירות במחירים שהצעירים יכולים ומסוגלים לשלם ויגבו מהם שכירות. ראה הסבר מורחב בפסקאות קודמות.
אז אחרי שהצעירים יעברו אז האוכלוסייה באותו איזור יכולה לשלם יותר על דירות והיות שהמשקיעים גורמים למחירים לשאוף למקסימום שהאוכלוסייה יכולה לשלם, אז המחירים באותו איזור יעלו בהתאם.
למה שוק חופשי ללא פיקוח וללא ויסוט ממשלתי גם בשוק הדיור אינו דבר טוב:
יש הרבה שמצדיקים את הניצול הזה מתוך אידיאולוגיה חסרת פשרות של שוק חופשי בכל מחיר ובכל תחום גם בתחום הדיור.
לאנשים אילו אני אומר שוק הדיור זה לא שוק הון ודירה זה לא מניה זה מקום לחיות בו בכבוד,
לא חייבים שוק חופשי בכל תחום מזל שאי אפשר לשכור בזכותנו לחיות, מעניין כמה שכירות היינו צריכים לשלם למשקיעים בשוק זה?
כמו כן השקעות בשוק הדיור אינם תורמות למדינה, אינם מייצרות מקומות עבודה להיפך הם מעלות את המחירים ומאלצות את הצעירים להתחייב על סכומי עתק להמון שנים ובכך נמנעת מהם היכולת לקחת התחייבויות נוספות כדי לפתוח עסק וליצר מקומות עבודה.
וגם אם רוצים שוק חופשי לא יתכן שכל אפיק השקעת הון יהיה ממוסה חוץ מהשקעה בדירה להשכרה זו היא היתערבות בשוק ומתן תמריץ להשקעה בדירה להשכרה שגרם לעליית מחירים,
שוק חופשי לחלוטין ללא פיקוח ממשלתי או ויסות מיסויי הינו רע , נצלני ובעיתי !
יש צורך לרתום את סוסי הקפיטליזם לעגלת הסוציאל דמוקרטית !
האשליה הגדולה של השוק החופשי: פרופ' הא-ג'ון צ'אנג אוהב את הקפיטליזם אבל שונא את השיטה.
http://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3527583,00.html
למה סבסוד משכנתאות לזוגות צעירים כשעדיין יש משקיעים לא יעזור להוריד את מחירי הדירות?
1. מחירי הדירות פשוט יעלו במקום לרדת– סבסוד אומר רק שזוגות יוכלו לשלם יותרעל הדירה בעקבות , אבל מה זה משנה למשקיעים הם קונים במזומן ולא מעניין אותם מה המחיר אלא רק תשואה(השכירות) על ההשקעה.אז פשוט מחירי הדירות יעלו כי יש יותר אנשים בשוק שיכולים לשלם יותר וכל עוד המשקיעים בתמונה שהם ישלמו כל סכום כל עוד יקבלו שכירות בהתאם אז מחירי הדירות רק יעלו.שכן היות שאפיק השקעה בדירה להשכרה כל כך אטרקטיבי אז אם החלש יכול לשלם יותר אז המשקיעים יציעו יותר כדי לגזול ממך שכירות פטורה ממס,לכן מחירי הדיור רק יעלו.
למה פטור ממס השבחה והטבות נוספות לבעלי דירות להשכרה אם ימכרו את הדירות לא יעזור כשעדיין כדאי להשקיע בדירות להשכרה?
מפליא אותי איך בכל משרד האוצר לא קם אדם אחד שלא ראה את העיוות במהלך זה.
במקום להשתמש במס זה לספסד משכנתאות לזוגות צעירים...
מה הבעיה אז הוא ימכור את הנכס - לא ישלם מס על התשואה, יחכה עם הכסף שהמחירים ירדו ואז יקנה שוב על שם הילדים.
מה שאתם עושים זה במיקרה הטוב זריקת הרגעה שאולי תוריד את המחירים מעט אבל כל כך הרבה משקיעים יחכו עם המזומנים הללו, וברגע שירדו המחירים יסתערו על הדירות ויקפיצו שוב את המחיר למעלה.
למה העלאת הריבית ע"י הנגיד כשעדיין יש משקיעים לא יעזור למסכנים שרוצים לקנות דירה למגורים?
אני פשוט רוצה לתלוש את הסערות כשבאים אלי כאלו שמתיימרים להיות כלכלנים ומתגאים בגדול הדור, שבזמנו הגענו למצב הזה, הגאון סטנלי פישר.
איך הוא היחיד שהצליח לבלום את עליית המחירים ע"י כך שהגדיל את הריבית.
חוכמה גדולה הרי שע"י העלאת הריבית אתה מקשה על זוגות צעירים לקחת משכנתה ולכן הם יכולים לשלם פחות על דירה,אבל למשקיעים בדירה יש כבר את הכסף הם פחות תלויים במשכנתה, הם רק צריכים להציע קצת יותר ממה שמסוגלים לשלם הזוגות הצעירים ואז יעשקו אותם בכספי שכירות פטורים ממס.
סטנלי הגאון זה לא חוכמה להוריד את מחירי הדיור ע"י זה שתתעלל עוד יותר במסכנים גם ככה. לפחות אל תתגאו בזה.
למה רפורמות להורדות מחירי מוצרי הצריכה, עלות החינוך ,הורדת המע"מ וכדומה בלי לפטור את בעיית הדיור - כאילו לא בוצעו:
כדי להבין למה בכל מיקרה ידאגו שתחיו על הקצה צריך להבין שמחירי הדיור שואפים למקסימום שצעירים יכולים לשלם,
מחיר הדיור שואף למקסימום שזוגות צעירים יכולים לשלם, כי יש כל כך הרבה משקיעים שרוצים לקנות את הדירה שאתם יכולים לקנות כדי לגבות מכם שכירות נקיה ממס,
אז אם יתפנה לצעירים יותר כסף כל חודש אז הם יכולים לשלם יותר על דירה(משכנתה), אבל המשקיעים בשוק יגרמו למחירי השוק לעלות כי יעדיפו הם לקנות את הדירות במחיר הזה כי אם לא יקנו את הדירות שפתאום אתם מסוגלים לקנות לא יוכלו לקנות דירה להשקעה אבל תסמכו עליהם הם יעדיפו לקנות ולגבות מכם שכירות,
לכן אם לצעירים יהיה יותר כסף אז הם יכולים לשלם יותר על דירות אבל המשקיעים יגרמו למחירים לעלות כי יעדיפו הם לקנות את הדירות ולקחת מכם שכירות, ואז שוב המחירים יעלו לקצה גבול היכולת שלכם ושוב תחיו על הקצה כי או שתשלמו יותר משכנתה או יותר שכירות(כי מחיר הדירה עלה) ואז הכסף שחסכנו לכם מכל הרפורמות יגיע למשקיעים בדירה להשכרה.
מסקנה:
כדי להוריד את מחירי הדיור צריך להוריד הכדאיות לקנות או להחזיק בדירה להשקעה, וכל עוד יהיה כדאי לקנות או להחזיק דירות להשקעה שום דבר לא יוריד את מחירי הדירות וגם אם ירדו זה יהיה זמני.
אין לי מושג למה זה לא ברור, אולי פשוט אנשים רוצים לא להבין את זה, אבל למה?
1. אולי משום שהם או שקרובים אליהם בעלי דירות להשכרה.
2. או אולי כי הם כבר לקחו משכנתה גבוהה ולא מתאים להם להרגיש פריירים אם המחירים ירדו אפילו אם זה להציל אחרים שאחרת גם יאלצו לסבול כמוהם מהמשכנתה הגבוהה.
3. או אולי טוב להם להרגיש שהנכס שלהם שווה הרבה אפילו אם זה לא משנה להם כי הם לא מתכוונים לממש את הנכס ולישון הרחוב.ואם ישדרגו את הבית לבית גדול יותר אז מחיר השידרוג ירד אם מחירי הדירות ירד.
4. או אולי מצוקתם של אחרים בעצם מעלה את ערכם בעיני עצמם ובעיני אחרים ולו בגלל שלהם יש בית ואחרים לא מצלחים לסגור את החודש כי אין להם בית.
5. או שבעצם הם בעצמם חולמים פעם להיות בעלי דירות להשכרה ויוכלו לנצל אחרים ולחיות חיים טובים על גבם של חלשים.
אם נגרום לכך שלא יהיה כדאי לקנות או להחזיק דירות להשקעה מי ישכיר דירות לאילו שבכל זאת רוצים להשכיר כמו סטודנטים? מה לגבי אילו שאינם יכולים לקנות למרות שהמחירים ירדו?
1. קל יותר לקנות דירה ובמיוחד דירה ישנה אז הרוב –אז גם החלשים יוכלו לקנות דירה בזול מאוד גם אם זה לתקופה קצרה:כפי שהסברתי קודם מחירי הנדל"ן ובעיקר בדירות הישנות והדירות שנמצאות שנחשבות פחות טובות ירדו חזק מאוד שכן מי שמחזיק דירות אילו במחירים גבוהים אלו רק המשקיעים והאנשים שירצו לגור שם ובמיוחד אחרי ירידות מחירים בכל שאר הדירות יהיו רק אנשים חלשים מאוד שהמחיר של דירות אילו יהיה לפי יכולתם כלומר מחיר נמוך מאוד. אז כל אחד גם אם הוא סטודנט או זוג צעיר שמתפרנס שכר מינימום יוכל לקנות דירה כזו במיוחד אם תתקבלנה אחת מההצעות שהצעתי, לגבות מס מהמשכירים שינותב לעזרה לאנשים חלשים אילו.
2. תוכל להשכיר את דירתך ולשכור דירה במקום אחר:עפ"י כל ההצעות שלי מטה אם אתה משכיר דירה אבל שוכר במקום אחר אתה מקוזז מחישובי מס, ולכן היות שכל אחד יוכל להיות בעל דירה – גם החלשים ביותר אז יהיו אנשים שירצו להשכיר את הנכס שלהם משום שרוצים לגור במקום אחר – כך שעדיין יהיה שוק של שכירות.
כך ניתן מענה למעטים שאינם יכולים לקנות דירה גם אחרי שהמחירים ירדו ניתן מענה כך:
להערכתי מחיר הדירות החדשות ירד לכ-600 אלף ומכך דירה ישנה מאוד תעלה 200 אלף כך שכמעט כל אחד יכול לקנות דירה עם משכנתה יחסית נמוכה. עבור המעטים שאינם יכולים לקנות דירה גם אחרי שהמחירים ירדו ניתן מענה כך:
1. נוסיף הצעות איך אפשר ליצור שוק של שכירות זול שמנותק לחלוטין משוק הדירות למגורים. ראה למטה.
2. עבור המעטים שלא יכולים לעמוד גם עם עלות הדירה הזול וגם עם עלות השכירות הזול ניתן פיתרון שלדיור ציבורי או דיור בר השגה.
נוסיף הצעות איך אפשר ליצור שוק של שכירות זול שמנותק לחלוטין משוק הדירות למגורים:
רוב האנשים שקיום משכירים דירה רוצים לקנות דירה אבל לא יכולים, לאחר שנוריד את המחירים רובם המוחלט יקנה דירה, עבור המעטים שלא יכולים או לא רוצים לקנות דירה ניצור שוק שכירות זול כך:
אנחנו רוצים ליצור שוק לשכירות אבל בלי שיהיו משקיעים בשוק הדירות שכל אחד רוצה לקנות כדי לגור, כך שכשאני בא לקנות דירה למגורים לא יהיה משקיע שיציע על הדירה מחיר גבוהה ממני למרות שהוא בעצמו לא מתכוון לגור בדירה:
הצעות:
1. אחוז מסוים מהבניינים או הדירות שנבנים יהיו מיועדים להשכרה בלבד ולא לקניה:מי יהיו הבעלים של דירות אילו ומי ישכיר אותם ואילו האופציות:
1. בניינים או דירות אילו ימכרו לחברות מיועדות, שיקנו אותם ישכירו – אפשר להגביל את גובה השכירות שחברות אילו יגבו אבל לדעתי אין צורך שכן מחיר השוק של דירה דומה בעצם מציב רף מקסימלי לשכירות שאחרת עדיף לקנות דירה דומה אפילו אם זה לטווח קצר.
2. בניינים אילו ימכרו לכל אדם שרוצה להשקיע בדירה שמיועדת לשכירות בלבד: כל עוד משקיעים לא יכולים לקנות דירה שמיועדת למגורים אז כמו שהסברתי קודם המחירים של דירות למגורים ירדו ובעצם מחיר השוק של דירה למגורים הדומה לדירה המיועדת לשכירות מקבילה יציב רף מקסימלי לשכירות שאחרת עדיף לקנות דירה דומה אפילו אם זה לטווח קצר.
2. חברות מיועדות יקימו בעצמם פרויקטים של בניינים שמיועדים לשכירות בלבד:הרי כשיש שוק למשהו אז יהיו החברות שיקומו כדי לתת מענה לשוק זה – אז נאפשר לחברות מיועדות להקים פרויקטים של בניינים שמיועדים לשכירות בלבד – הם לא ישפיעו כמובן על מחיר הדירות שמגורים שכן הם לא יכולים לקנות דירות המיועדות למגורים - אפשר להגביל את גובה השכירות שחברות אילו יגבו אבל לדעתי אין צורך שכן מחיר השוק של דירה דומה המיועדת למגורים ולא לשכירות בעצם מציב רף מקסימלי לשכירות שאחרת עדיף לקנות דירה דומה אפילו אם זה לטווח קצר.
למה הורדת מחירי הדיור טובה גם למי שכבר קנה דירה למגורים:
1. גם מחיר השדרוג לדירה גדולה יותר עולה פחות: מי שיש לו דירה למגורים, הוא לא מתכוון למכור אותה, לממש את הכסף ולישון באוהל... הוא כנראה אולי ישדרג את הדירה לדירה גדולה יותר, לדוגמא אם יש לך דירה ששווה מיליון והייתה רוצה לשדרג לדירה ששווה קיום 2 מיליון כלומר מחיר השדרוג קיום הוא מיליון, אז אם למשל מחיר הדירות ירד בחצי אז שווי הדירה שלך ירד לחצי מליון ומחיר הדירה שאליה אתה רוצה לשדרג ירד למיליון כלומר עלות השדרוג ירד לחצי מיליון כלומר גם מחיר השדרוג ירד בחצי.
2. יהיה יותר טוב לילדים שלך:אם ירדו המחירים אז לילדים שלך יהיה יותר קל להסתדר בחיים ולא תצטרך לממן אותם כי קשה לצעירים להסתדר במדינה קיום.
3. מחירי המוצרים לא יעלו – ראה הסבר בפסקה קודמת : "למה עליית מחירי הדיור גורמת לעליית מחירים של שאר המוצרים ומעלה את הוצאות המדינה:"
4. כלכלת המדינה תשתפר משמעותית – פחות אבטלה, יותר עסקים, יותר כסף לאנשים לבזבז,עסקים יצליחו יותר, יותר הכנסות ממיסים, יותר הכנסות ופחות הוצאות למדינה -ראה הסבר בפסקה קודמת : " אם נגרום לכך שלא יהיה כדאי לקנות או להחזיק דירות להשקעה איך עוד זה יועיל למדינה?"
המטרה:
לכן המטרה היא לגרום לכך שלא יהיה כדאי להחזיק או לקנות דירות להשקעה.או לפחות שזה לא יהיה אפיק השקעה כל כך אטרקטיבי בעיני רוב הציבור.
לאחר שהורדנו את האטרקטיביות של השקעה בדירה להשכרהצעדים נוספים יתחילו להיות אפקטיביים להורדת המחירים וחשוב להבין שלא יהיו אפקטיביים ללא הורדת האטרקטיביות של השקעה בדירה להשכרה למשל:
- · צריך למצוא דרך להוריד את מספר הדירות שנרכשות ע"י תושבי חוץ שגם מעלים את המחירים.
ראו כאן את השפעת התושבים הזרים על המחירים:
http://www.themarker.com/realestate/1.1039564
- · להגדיל את ההיצע של דירות.
- להוריד את האטרקטיביות של השקעה בקרקעות והחזקת קרקע בלי לבנות:
הטלת מס רכוש על קרקעות פנויות, שהיה קיים עד שנת 2000 ובוטל:
http://www.mishpati.co.il/Article.aspx?articleId=956
- · למצוא פיתרון לחלשים ביותר באוכלוסיה שלא יוכלו לקנות דירה גם אחרי שהמחירים ירדו.
אציג למטה כל מיני רעיונות איך אפשר להגיע למטרה זו אבל אפילו אם אף אחת לא תהיה מקובלת עליכן, יש לכם הזדמנות להציל את המדינה שלנו מהעושק הזה אם תעזרו לי או לנו לחדד את הרעיונות ולסגור כל מיני פינות שלא חשבתי עליהם או להציע פתרונות חדשים להשיג את המטרה הזו - שלא יהיה כדאי להחזיק או לקנות דירות להשקעה.
אני יודע שרבים מכם מחזיקים דירות להשקעה או שהוריכם או קרוביכם ואתם רוצים לשכנע את עצמיכם שאכן לנצל את החלשים בצורה הזו זה אכן לגיטימי או מוסרי או אפילו אי אפשר אחרת וככה זה צריך להיות או כל מיני שכנועים עצמיים אחרים. מקווה שתהיו מסוגלים להתגבר על האינסטינקט האנושי שגורם לאדם לשכנע את עצמו בצדקת דרכו אפילו אם היא פוגעת באחרים שכן זה האינטרס לו.
הצעות לפיתרון:
כל אחת מהצעות לבד או שילוב ביניהם תשיג את מטרתנו - שלא יהיה כדאי לקנות או להחזיק דירה להשקעה.
הדבר הכי חשוב ממסמך זה הוא להבין שהדרך להוריד את מחירי הדיור היא רק ע"י כך שלא יהיה כדאי להשקיע או להחזיק דירה להשכרה.
גם אם הצעה זו או אחרת לא נראית לך העיקר שתבין את הסיבה לעליית מחירי הדיור ואולי את\אתה תמצאו את הדרך הטובה ביותר שתגרום לכך שלא יהיה כדאי לקנות או להחזיק דירה להשקעה ובכך נביא לירידה המיוחלת במחירי הדיור.
הצעה 1 - הגבלה של השכירות שניתן לבקש למחיר שלא ישתלם לקנות או להחזיק דירה להשקעה.או לפחות שזה לא יהיה אפיק השקעה כל כך אטרקטיבי בעיני רוב הציבור.
ברור שאם נגביל את השכירות אז יהיה הרבה פחות משתלם להשקיע בדירה להשכרה.
בעולם המערבי מפקחים על שכר הדירה:
http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-3975184,00.html
רגולציה של גובה שכר הדירה:
במסמך נסקרת החקיקה בנושא זה בכמה מדינות: ארה"ב, קנדה, גרמניה, הולנד, צרפת ושבדיה.
http://www.knesset.gov.il/mmm/data/pdf/m01777.pdf
להגביל את התשואה מהשכרת דירה ל-2.5%:
http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3529007,00.html
הצעה 2 - מס מהשקל הראשון על שכירות מקוזז עם שכירות שאולי אתה משלם ומס זה ישמש לסבסוד משכנתאות לזוגות צעירים:
"בשוויץ מונהג מס הכנסה על שכר דירה בשיעור של 48.56%, הגבוה בעולם ובאוסטריה מונהג מס הכנסה של 33.92%.
מלבד לוקסמבורג, יוון, ניו זילנד, מס ההכנסה על שכר דירה בישראל הוא הנמוך ביותר בקרב מדינות ה-OECD."
http://www.bizportal.co.il/shukhahon/biznews02.shtml?mid=281082
צריך למסות מהשקל הראשון את השכירות לדוגמא 25% מגובה השכירות ישולם כמס למדינה ומס זה ישמש לסבסוד משכנתאות לזוגות צעירים.
תקציר:
כדי להבין איך זה יגרום להורדת האטרקטיביות של השקעה בדירה להשכרה צריך להבין למה את המס יאלצו לספוג המשכירים ולא יוכלו לגלגל את המס על השוכרים,ובכך התשואה של המשכירים על ההשקעה תרד משמעותית ויגרום להם לחפש אפיק השקעה אחר.
אם הכל זאת אתם מפחדים שהמס יגולגל לשוכראפשר להוסיף פיקוח או הגבלה על שכר הדירה.ראה הצעה קודמת.
למה את המס יאלצו לספוג המשכירים ולא יוכלו לגלגל את המס על השוכרים:
1. השכירות הממוצעת שניתן לגבות על דירה נתונה חייב לשאוף לגובה המשכנתה שגובים כדי לקנות דירה דומה ולא יכול בממוצע לעבור אותהשכן אם השכירות הממוצעת ההיתה גבוהה מגובהה המשכנתה,רוב השוכרים שבעצם מעצבים את שוק השכירות יעדיפו לקנות דירה ולא להשכיר, ולכן לא יכול להיות שהשכירות הממוצעת תעבור את עלות המשכנתה.ולכן השוק יהיה חייב להתיצב כמו היום שמחיר השכירות ישאף למחיר המשכנתה ולא יעקוף אותו.פירוט נרחב לזה למטה במסמך.ולכן יאלץ המשכיר לספוג את המס.
2. היכולת הממוצעת של המשכירים אינה יכולה בפועל לספוג עליה של 20-25% בעלות השכירות,כי רוב השוכרים חיים על הקצה, לכן רבים מאוד לא יסכימו לשלם מחיר כזה או כי אינם יכולים או שקניית דירה כבר הרבה יותר משתלמת. חלקם יחזרו לגור עם ההורים, חלקם ישכירו ביחד כשותפים,חלקם יקימו אוהל,חלקם יקנה דירה,חלקם יעבור לדירה קטנה. נאמר ש 20% מהשוכרים יעלמו מה שיגרם להמון דירות שלא מושכרות בבת אחת, להערכתי יש ב- 800000 דירות מושכרות כיום – 20% מהם זה כ-150 אלף דירות.תארו לכן כזאת כמות של דירות יתפנו – נראה לי שאתם מבנים שלא יהיה ברירה להוריד מחירים.
3. המס על השכירות מספסד משכנתאות למי שאין בית, לכן מחיר המשכנתה שהצריך לשלם על קניית דירה יורד משמותית, לכן עדיף לקנות דירה מאשר לשלם שכירות שעוד אפילו עולה??? הצחקתם אותי...
מהכנסות המדינה ממס זה אפשר לתת דירה חינם לכל מי שקונה דירה ראשונה ואף הרבה יותר:
הינה החישוב – במדינה יש להערכתי כ- 2 מיליון דירות.
להערכתי 40% מהם מושכרות,
שכירות ממוצעת להערכתי 5000 שח בחודש – 60,000 בשנה.
עם מס של 25%, ישלמו בממוצע על כל דירה בשנה מס של 15,000.
כלומר ההכנסות השנתיות ממס זה הם כ- 2,000,000*40%*15,000 = 12,000,000,000 כלומר 12 מיליארד ₪.
מספר הדירות שנמכרות בשנה הוא כ-90000.
מתוכן להערכתי 50% משקיעים או תושבי חוץ,
מהשאר להערכתי 50% הם אנשים שמחליפים לבית טוב יותר או למקום אחר.
מהשאר להערכתי 70% הם כאלו שקונים דירה בפעם הראשונה.
כלומר מספר הרוכשים דירה ראשונה בשנה הוא כ – 90,000*50%*50%*70% = 15,000.
נחלק את ההכנסות ממס זה בין אילו שקונים דירה ראשונה – 12,000,000,000/15,000 = 800,000
כלומר 800,000 לכל מי שקונה דירה ראשונה.
עלות בניה של דירה חדשה 4 חדרים הוא כ - 400,000 – האדמה גם ככה של המדינה כך שאפילו נשאר למדינה 6 מיליארד שח כל שנה להשקיע בדברים אחרים.
אני לא אומר שצריך לתת דירות חינם, מספיק שיסבסדו דירות חדשותשיבנו על קרקעות המדינה עבור מי שקונה דירה ראשונה. את שארית הכסף הייתי משקיע בדיור ציבורי ודיור בר השגה עבור החלשים ביותר.
נשאלות מיידית השאלות הבאות:
1. למה שזה יוריד את האטרקטיביות של השקעה בדירה הרי פשוט את גובה המס המשכיר יגבה מהשוכר?
2. אבל מי שיפגעו מזה הם השוכרים ששכר הדירה שלהם יעלה?
3. למה שזה יוריד את מחירי הדיור?
4. הרי חלק מהמשכירים יעלימו מס ויתחמקו מהמס בכל מיקרה, מה אז?
בשביל לענות על שאלות אלו קודם כל צריך להבין את העובדות הנ"ל:
חשוב קודם לשים לב לקשר הקבוע שבין 5 משתניםשתלויים אחד בשני ונקבעים אחד מהשני:משתנים מסומנים באותיות קטנות:
¬ sn- גובה השכירות נטו(אחרי מס) -מה שנשאר למשכיר - המקסימלי שניתן לבקש לפני שהרוב המוחלט של השוכרים יעדיפו לקנות דירה דומה ולשלם את החזר המשכנתה – לפחות בסוף הדירה שלי.
¬ sb- גובה השכירות ברוטו – העלות להשכיר את הדירה - המקסימלי שניתן לבקש לפני שהרוב המוחלט של השוכרים יעדיפו לקנות דירה דומה ולשלם את החזר המשכנתה – לפחות בסוף הדירה שלי.
¬ h- גובה החזר המשכנתה החודשי המקסימאלי שצריך לשלם עבור קנית דירה במחיר המקסימאלי - mm.
¬ m– מחיר שמנסים למכור את הדירה.
¬ mm– מחיר מקסימלי שמשקיע ישלם כדי לקנות דירה כזו.
חשוב להבין את הקבועים הללו:קבועים מסומנים באותיות גדולות:
¬ T% – אחוז התשואה השנתית (12*sn) המינימלית שדורש משקיע ממוצע כשהוא בא לקנוות דירה להשקעה.כלומר לא ישלם את מחיר הדירה אם התשואה שנתית (12*sn) לא תהיה לפחות T% ממחיר שהוא צריך להשקיע כדי לקנות את הדירה.כלומר עבור משקיע ממוצע חייב להתקיים((m*T% <= sn*12השכירות השנתית המקסימלית שיכול להשיג נטו -12*snצריכה להיות גדולה מ-Tאחוז ממחיר הדירה המבוקש.המחיר המקסימאלי שמשקיע יהיה מוכן לשלם הוא כאשר T% ממנו יהיה השכירות השנתית המקסימלית שיכול להשיג נטו -12*snולא פחות - ((mm*T% = sn*12
¬ HSH- ההפרש הממוצע המינימלי בין שכירות של דירה ברוטו לבין ההחזר החודשי של משכנתה עבור קניה של הדירה דומה,כך שאם היה הפרש קטן יותר הרוב המוחלט היה מעדיף את החזר המשכנתה על פני השכירות.
¬ MAS% - אחוז המס שיונהג על השכירות – sn =sn *%MAS
¬ HM% - אחוז ממחיר הדירה שאתה צריך לשלם כל חודש בתשלומי המשכנתה. h) =mm *%HM)
משוואות:
1. sn =sb *MAS– שכירות נטו(sn) שתישאר למשכיר היא MAS% פחות משכירות הברוטו שמשלם השוכר (sb)
2. ((m*T% =< sn*12– משקיע לא יקנה דירה אם התשואה שנתית המקסימלית נטו (12*sn) לא תהיה לפחות T% מהמחיר שהוא צירך להשקיע כדי לקנות את הדירה. לדוגמא אם משקיע רוצה לקנות דירה מסוימת , הוא חושב שיוכל להשכיר אותה ב-2000 שח נטו בחודש, כלומר 24000 בשנה אז אם הוא רוצה לקבל תשואה שנתית של לפחות 3% על ההשקעה לא יהיה מוכן לשלם עליה יותר מ- 24000/3%= 800000 כי אחרת התשואה השנתי שלו תהיה פחות מ-3% על ההשקעה.
3. ((mm*T% = sn*12– המחיר המקסימאלי שמשקיע יהיה מוכן לשלם הוא כאשר T% ממנו יהיה השכירות השנתית המקסימלית שיכול להשיג נטו -12*snולא פחות. לדוגמא אם משקיע רוצה לקנות דירה מסוימת , הוא חושב שיוכל להשכיר אותה ב-2000 שח נטו בחודש, כלומר 24000 בשנה אז אם הוא רוצה לקבל תשואה שנתית של לפחות 3% על ההשקעה לא יהיה מוכן לשלם עליה יותר מ- 24000/3%= 800000 כי אחרת התשואה השנתי שלו תהיה פחות מ-3% על ההשקעה.
4. . h=sb + HSH– כלומר ההחזר החודשי של משכנתה עבור קניה של דירה צריך להיות HSHשקלים בממוצע גדול יותר מגובה השכירות המקסימאלית ברוטו שניתן לבקש שאחרת שוכר ממוצע יעדיף לקנות דירה דומה על פני האופציה של להשכיר אותה.כלומר נאמר ש- HSH =1000אז אם דירה מושכרת ב-3000 שח בחודש ומשכיר ממוצע ידע שיוכל לקנות דירה דומה ולשלם החזר חודשי על המשכנתה של פחות מ-4000 (3000+1000) אז יעדיף לקנות דירה דומה על פני השכירות.
5. h = mm * HM% - ההחזר החודשי המקסימאלי על משכנתה עבור קניית דירה הוא HM% במחיר מקסימאלי של הדירה(mm).
עובדות הנובעות מהמשוואות:
גובה השכירות המקסימאלית ברוטו חייב להיות בכל מיקרה נמוך מגובה המשכנתה(נובע ממשוואה 4) שכן אם גובה השכירות היה אפילו קרוב לעלות המשכנתה, רובנו המוחלט היה מעדיף לקחת משכנתה – לפחת בסוף הבית יהיה שלי. כלומר ככל שגובה השכירות מתקרב לגובה המשכנתה יותר ויותר משכירים יעדיפו לקנות דירה מאשר להשכיר עד לגבול מסוים שבו הרוב המוחלט יעדיף לקנות דירה על להשכיר.
1. אם גובה ההחזר על משכנתה יורד אז גם השכירות המקסימאלית ברוטו תרד:(נובע ממשוואה 4) - נגזר מעובדה קודמת שהשכירות צריכה להיות פחות מהחזר המשכנתה אז ברור שאם המשכנתה יורדת אז גם השכירות יורדת.
2. אם התשואה המקסימלית נטו(שכירות שנתית נטו) על ההשקעה בדירה יורדת אז מחיר הדירה המקסימאלי יורד(נובע ממשוואה 3) – כאשר משקיע בא לקנות דירה להשקעה אז הוא חושב כמה שכירות יקבל בשנה לעומת הסכום שהוא צריך להשקיע כדי לקנות אותה. למשל אם התשואה על דירה תרד ב-25% אז גם יהיה מוכן להשקיע באותה דירה 25% פחות שכן כל משקיע מציב לעצמו רף מינימלי לתשואה שנתית כאשר הוא בא להשקיע, יש שיסתפקו ב2% יש ב-3% או ב-4% או יותר אבל ברוב המיקרים יש להם רף מינימום. ניקח דוגמא – נניח שלמשקיע יש מיליון שח להשקעה וכיום הוא יכול לקנות דירה שישכיר אותה ב-3000 שח בחודש,שזה 36000 בשנה, שזה 3% תשואה שנתית אחרי הוצאות נלוות(נאמר 6000 בשנה). היה וישתנה המצב והוא יוכל לקבל רק 2000 שח שזה 24000 בשנה נשאר לו אחרי הוצאות(6000) 1.8% תשואה שנתית שזה בערך תשואה של מק"מ מדינה פשוט ללא סיכון בבנק. אז כנראה שברוב המיקרים כבר לא יסכים לשלם 100000 שח על הנכס הזה אלא רק 750000 כדי שתהיה לו תשואה של 3% שנתית.כלומר אם התשואה(שכירות) על הנכס תרד משקיעים יהיו מוכנים לשלם פחות על אותו נכס ולכן מחיר הנכס ירד.אבל מה שעוד יותר מעניין שזה לא יעצר ב-750,000 שכן ברגע שמחיר הדירה ירד ל750000 אז גם משכנתה על דירה זו יורדת ועלפי עובדה קודמת(2) אז השכירות המקסימלית ברוטו שניתן לבקש על דירה חייב לרדת בהתאם, ושוב לפי עובדה זו אז מחיר הדירה חייב לרדת וכן הלאה.ואז ברור שלמשקיעים לא יהיה כדאי להשקיע שגם אם יצליחו להשיג דירה בזול יותר אז לא יצליחו להשיג את התשואה שרצויה שכן בעקבות ירידת מחיר הדירה השכירות חייבת לרדת.
3. אם המחיר המקסימאלי של דירה יורד אז השכירות המקסימלית ברוטו תרד:אם מחיר מקסימאלי לדירה יורד אז החזר המשכנתה מקסימאלי לאותה דירה יורד(נובע ממשוואה 5) ולכן השכירות המקסימאלית ברוטו שניתן לבקש יורדת(נובע ממשוואה 4)שכן שלרוב האנשים יש גבול שאחריו יעדיפו לקחת משכנתה מאשר לשלם שכירות לא פרופורציונלית להחזר המשכנתה.
4. המחיר המקסימאלי של דירה יעלה רק אם גם השכירות המקסימאלי נטו עולה באותן שיעור באחוזים בדיוק:(נובע ממשוואה 3)- שהרי משקיע לא ישלם יותר על הדירה אם התשואה המקסימלית על הדירה(שכירות מקסימלית שנתית נטו)לא תחצה את התשואה המינימלית (T%) שהציב לעצמו. לכן השכירות המקסימלית נטו חייבת לעלות באותו שיעור בדיוק כי אחרת תהיה לו תשואה של פחות מהמינימום שהציב לעצמו.שאחרת אם היה מוכן לשלם יותר על הדירה יותר למרות שהשכירות נטו לא עלתה אז התשואה שנתית שלו הייתה פחות מהמינימום תשואה שנתית שהציב לעצמו – לכן לא יסכים לשלם יותר על דירה שהשכירות שלה לא עלתה.
מסקנות מהעובדות:
1. לאורך זמן בעלי הדירות יאלצו לספוג את המס ולא יוכלו לגלגל אותו למשכירים:נניח שדירה מושכרת קיום בשכירות המקסימאלית שניתן (שמעבר לזה משכירים יעדיפו משכנתה ראה משוואה 4) - היה ומשכיר מחליט לגלגל לשוכר את עלות המס,ובכך לעלות את השכירות שהשוכר צריך לשלם, הרי שהשכירות המקסימלית נטו(אחרי מס) שהמשכיר מקבל לא עלתה ולכן ממשוואה 3 ומעובדה 5 נובע שהמחיר המקסימאלי של הדירה גם כן לא יכול לעלות, לכן ההחזר על המשכנתה החודשי המקסימאלי לא עולה(ראה משוואה 5) ולכן השכירות המקסימלית ברוטו(לפני מס) לא יכולה לעלות(ראה משוואה 4). ואם השכירות המקסימאלית ברוטו לא יכולה לעלות, שכן מחיר הדירה לא יכול לעלות כי התשואה נטו לא עלתה אז לא תהיה ברירה למשכיר לספוג את המס לאורך זמן שכן לא ימצא קונה שיקנה את הדירה ביותר ממחירה קיום שכן התשואה נטו בטוח לא עלתה ולא יוכל לגלגל את המס על המשכיר לאורך זמן כי זה יחצה את הגבול שאחריו המשכיר יעדיף לקחת משכנתה ולקנות דירה חדשה דומה – לפחות בסוף הדירה שלו. לדוגמא בעל של דירה ששווה 100000 שח גובה שכירות של 4000 ונומר שהיא השכירות המקסימלית שניתן לגבות לפני שעדיף לשוכר לקחת משכנתה של מיליון שקל,ונאמר שבעקבות המס מחליט המשכיר לגבות מהשוכר עוד 1000 שח –גובה המס אותו הוא מעביר למדינה,כלומר התשואה של המשקיע נשארה אותו דבר(עדיין נשאר למשכיר 4000) אז מחיר הדירה לא יעלה שכן לא שווה למשקיע אחר לקנות אותה במחיר יותר יקר כשהשכירות –התשואה- נטו נשמרה – שכן אם יקנה ביותר יקר תשאר לו אחוז תשואה נמוכה יותר על ההשקעה,אז אם ערך הדירה לא עלה אז גם ההחזר החודשי על משכנתה לקניית דירה כזו לא עלה אז אם 4000 היה המקסימום שרוב השוכרים מוכנים לשלם לפני שיעדיפו לקחת משכנתה הרי שהמשכיר לא יצליח למצוא מישהו שישלם לו 5000 לאורך זמן כי עדיף כבר לקנות דירה דומה – לפחות בסוף תהיה שלי, ולכן המשכיר יאלץ לספוג את המס.
2. מחירי הדירות ירדו:שני סיבות למה מחירי הדירות ירדו:
1. בגלל המס על השכירות - עפ"י מסקנה קודמת בעל הדירה יאלץ לספוג את המס ולא יוכל לגלגל אותו לשוכר ולכן מעובדה 3 נובע בהכרך שמחיר הדירה ירד שכן המחיר נקבע לפי התשואה נטו על הנכס שיורדת לכן מחיר הדירה חייב לרדת.מה שמעניין זה שהמחיר עוד ימשיך לרדת אחר כך שכן אחרי שמחיר הדירה ירד אז החזר של מי שרוצה לקנות דירה כזו ירד ונובע מעובדה 2 שגם השכירות ברוטו חייבת לרדת ולכן גם השכירות נטו חייבת לרדת ומכאן שוב נובע מעובדה 3 שמחיר הדירה חייב לרדת וכך זה ממשיך עד שהמשקיעים יבינו שלא כדאי להשקיע בנדל"ן.
2. החזר המשכנתה מסובסד – עפ"י ההצעה כספי המיסים החודשיים מכל כך הרבה דירות שכרגע מושכרות – סכום עתק יסבסד את המספר המועט של משכנתאות של זוגות צעירים שנלקחים באותן חודש ולכן סכום ההחזר על משכנתה יופחת ולכן נובע מעובדה 2 שגובה השכירות חייב לרדת בהתאם ולכן נובע מעובדה 3 שאם השכירות יורדת מחיר הדירה חייב לרדת שכן המחיר נקבע לפי התשואה נטו על הנכס שיורדת לכן מחיר הדירה חייב לרדת.
3. השכירות המקסימלית ברוטו של השוכרים תקטן:נובע ממסקנה קודמת 2 ומעובדה 4 שאם מחירי הדירות יורדים אז השכירות המקסימלית ברוטו חייבת לרדת כי אחרת יעפו השוכרים את החזר המשכנתה.
4. מחירי הדירות ירדו כבר בטווח הזמן המיידי:מספיק שחלק קטן מהמשכירים יבינו שמחירי הדירות הולכים לרדת(מסקנה 2) ושהם בסופו של דבר ייאלצו לספוג את המס(מסקנה 1) ואפילו יאלצו להוריד את גובה השכירות ברוטו(מסקנה 3) הרי שאפילו אם נאמר אחוז מהמשכירים יבינו את זה ויבינו שכדאי להם למכור את הדירה מהר לפני שהמחירים ירדו עוד, הרי שאחוז מהדירות שמשכירים כיום הוא מספר עצום של דירות שיוצא למכירה בתווך הזמן הקצר ויעלה את ההיצע בצורה דרמטית ביותר. מה שיוריד את מחיר הדירות משמעותית כבר בטווח הזמן הקצר.
עכשיו נענה על השאלות שנשאלו:
1. למה שזה יוריד את האטרקטיביות של השקעה בדירה הרי פשוט את גובה המס המשכיר יגבה מהשוכר?עפ"י מסקנה 1 לאורך זמן בעלי הדירות יאלצו לספוג את המס ולא יוכלו לגלגל אותו למשכירים לכן התשואה שלהם יורדת משמעותית כך שלרוב המוחלט של המשקיעים התשואה זו נמוכה מידי ולא כדאית.וממסקנה 2 נובע שמחירי הדירות ירדו ואף ירדו חזק וימשיכו לרדת לכן משקיעים חכמים יבינו כבר בהתחלה שכדי להם למכור את דירתם ומהר שאחרת הם עלולים לאחר את הרכבת ויאלצו למכור את הדירות בזול מאוד שכן לא יהיו עוד הרבה משקיעים שירצו לקנות דירה להשקעה עם תשואה נמוכה וסיכוי גבוהה שהמחיר ימשיך לרדת. ונובע ממסקנה 3 שהשכירות ברוטו –לפני מס- גם צפויה לרדת אז בכלל לא כדי לקנות דירה להשקעה.
2. אבל מי שיפגע מזה הם השוכרים ששכר הדירה שלהם יעלה?עפ"י מסקנה 1 לאורך זמן בעלי הדירות יאלצו לספוג את המס, עפ"י מסקנה 3 השכירות ברוטו אפילו אמורה לרדת אז לא רק שלו יפגעו מכך אלא ירוויחו מזה.
3. למה שזה יוריד את מחירי הדיור?ראה מסקנה 2 מחירי הדירות חייבים לרדת. ואף לרדת מהר – ראה מסקנה 4.
4. הרי חלק מהמשכירים יעלימו מס ויתחמקו מהמס בכל מיקרה, מה אז?אציג למטה דרכים להילחם במעלימי מס, וגם אם חלק יעלים מס עדיין זה חלק קטן ואין לא השפעה על התהליך הכללי שזה יצור ועדיין מחירי הדירות ירדו(מסקנה 2) ועדיין השכירות ברוטו צפויה לרדת(מסקנה 3) ועדיין ההיצע יגדל משמעותית ומהר(מסקנה 4) אז אפילו אם מצאת דרך להעלים את המס עדיין אתה צפוי להפגע לך מהתשואה יורדת וממחיר הדירה היורד אז כנראה שגם אתה הולך להפסיד מההשקעה שלך בנדל"ן.ורוב המשקיעים שירצו להשקיע בנדל"ן – אם הם מתכוונים לשלם מס אז לא כדי להם לקנות – נובע מכל המסקנות שתיארתי וגם המיעוט הקטן ביחס להיצע, שבפועל אין להם השפעה על השוק, שמצאו דרך להעלים את המס, לא ישקיע בדירה שגם המחיר שלה צפוי לרדת(מסקנה 2) וגם השכירות ברוטו שלה עוד צפויה לרדת(מסקנה 3) וכך התשואה השנתית על ההשקעה תירד, ובנוסף הוא צריך לקחת סיכון שלא יתפס על העלאת מס וגם לפחד מהשוכר שלא ילשין עליו – כבר עדיף לו לקנות אג"ח מדינה בריבית קבועה של לפחות 3% שנתית.
דרכים למנוע העלמת מס:
למרות שגם אם חלק יעלימו מס עדיין המטרה תושג כמו שהוסבר בשאלה 4 למעלה.
אציג דרכים להלחם להעלמות מס:
1. מי שמשכיר דירה יהיה חייב לפתוח תיק במס הכנסה ולהוציא קבלות - חוזה שלא הונפקה חשבונית לגבי השכירות יהיה לא חוקי ויחשב העלאת מס של השוכר והמשכיר.
2. קנס כספי גדול למי שיתגלה שהשכיר דירה ולא דיווח או שדיווח על סכום לא נכון.
3. גם השוכר צריך לדווח שהוא משכיר דירה ובכמה – כך שאם יתגלה שהדירה לא דווחה שמושכרת גם השוכר יקבל קנס.
4. שוכר שידווח על משכיר שהעלים מס יהיה פטור מקנס על דיווח כוזב של גובה השכירות.כך שהמשכיר יפחד לסגור עם משוכר על העלמת חלק מדמי השכירות.
5. סכום מס מינימאלי שיגבה לפי גודל הדירה והמיקום גם אם המשכיר הצהיר שהשכיר אותה בפחות או לא השכיר אותה בכלל. כדי למנוע מצב שבו משכיר ושוכר יסגרו ביניהם שחק מכספי השכירות מועברים במזונם ולא מדווחים.
6. דירה שניתנה מתנה לילד או שניכשה על שמו של ילד שגילו מתחת לגיל מסויים – למשל ,21 תחשב דירתם של ההורים לצורכי מס.וגם אחר כך צריך לשלוח פקחים לבדוק שאכן הבן גר בדירה ולא משכירים את הדירה לאדם שלישי ולא מדווחים.
7. צריך לבדוק שאכן מי שמקבל דירה במתנה (בדרך כלל הורים ירשמו את הדירה על שם הילד) אכן גר בה ולא רשום בצורה פיקטיבית כדי שלא יחשבו שהדירה אכן מושכרת לאדם שלישי.
8. שוכר ומשכיר חייבים לדווח על השכירות לרשויות - אי דיווח יחשב כהעלמת מס.השוכרים ידווחו כי אין להם אינטרס לא לדווח.
גוף לפיצוי נפגעים שאבדו את רוב חסכונותיהם בעקבות החוק :
אני מציע שיוקם גוף שיבחן מיקרים בהם בעקבות החוק אנשים נאלצו למכור את הנכס שהשקיעו בו במחיר נמוך ממחיר הקניה ואין להם הכנסה סבירה אחרת.
לא הייתי מפצה בעלי ממון שהפסידו על השקעה שכן למה לפצות על הפסדים בהשקעה בנדל"ן ולא לפצות אנשים שהפסידו בבורסה.
לדעתי בודדים באמת יפסידו, שכן המחירים עלו כל כך בשנים האחרונות אז לא ניראה שהרבה יפסידו.
אני בטוח שהממשלה תדע את מי מפצים ואת מי לא.
הצעות נוספות - בפירוט בהמשך:
1. מס על אחזקת דירה שאתה לא גר בה בעצמך אלא אם אתה בעצמך שוכר דירה.
2. מס על הון – בעל דירה שניה יצטרך לשלם מס על עצם העובדה שהוא מחזיק בדירה שניה. כאשר אם דירה נתנה במתנה לילד אז ישולם מס גם עליה אלא מוכך שבעל הדירה אכן גר בדירה שלו.
3. או לחילופין בעל דירה יצטרך לשלם מס על כך שהוא בעל דירה אלא אם כן הוא מוכיח שהוא בעצמו אכן גר בה או שהוא בעצמו שוכר דירה.
4. משכיר לא יוכל להעלות את שכר הדירה מעבר שעליית המדד.משכיר לא יוכל לעולם להפסיק חוזה שכירות אלא אם הוא מוכר את הבית.
5. אסור להשכיר דירות חדשות בעשר השנים הראשונות.(יגרום לכך שמשקיעים לא יתחרו על דירות חדשות)
6. אסור להשכיר דירה שנקנתה, בעשר השנים הראשונות מרגע שניקנתה..(יגרום לכך שמשקיעים לא יתחרו על דירות ברגע הקניה)
7. אסור להשכיר דירה יותר מחמש שנים שלאחריהם בעל הדירה יצטרך לגור בדירה או למכור.
8. העלאת מס הרכישה של דירות להשקעה לעשרות אחוזים במקום 2% כיום - זה יגרום למשקיעים חדשים לחשוב פעמיים אבל עדיין בעלי דירה להשקעה ימשיכו להחזיק את הדירות וימכרו אתה רק אם יציעו להם הרבה יותר.כי הם מקבלים שכירות נקיה ממס.
Facebook:
הצטרפו לקבוצה שפייסבוק להציעו הצעות נוספות לפיתרון מצוקת מחירי הדיור:
ב׳ זה אוהל - מגבשים פיתרון למחירי הדיור
http://www.facebook.com/pages/%D7%91-%D7%96%D7%94-%D7%90%D7%95%D7%94%D7%9C-%D7%9E%D7%92%D7%91%D7%A9%D7%99%D7%9D-%D7%A4%D7%99%D7%AA%D7%A8%D7%95%D7%9F-%D7%9C%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8%D7%99-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%95%D7%A8/223346247692046
מאמרים מומלצים:
- הסטודנטים מוחים והמשקיעים חוגגים: 220 אלף איש רכשו דירה להשקעה מאז 2003
משקיעי הדירות, שגרמו לעליית מחירי הנדל"ן, הגדילו את קצב רכישת הדירות ב-120% בין 2003 ל-2011
http://www.themarker.com/news/tent-protest/1.673346 - רוכשי דירות להשקעה - מאפיינים ומגמות ניתוח רב שנתי
http://www.finance.gov.il/hachnasot/doch08/docs/perek19.pdf - בולשביזם? בעולם המערבי מפקחים על שכר הדירה
http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-3975184,00.html - רגולציה של גובה שכר הדירה:במסמך נסקרת החקיקה בנושא זה בכמה מדינות: ארה"ב, קנדה, גרמניה, הולנד, צרפת ושבדיה. http://www.knesset.gov.il/mmm/data/pdf/m01777.pdf
- סבסוד באמסטרדם ופיקוח בניו יורק: כך נלחמים במחירי הדיור בעולם
באמסטרדם פועלות אגודות המשכירות דירות בזול, בגרמניה אסור לפנות שוכר מהדירה, בניו יורק שכר הדירה מפוקח ובסינגפור יש מנגנון מימון לדירה דרך פנסיה ממשלתית
http://www.themarker.com/realestate/1.675463 - פתרונות למצוקת הדיור - דירות מגורים לא יהיו עסק רווחי!!!
http://www.atzuma.co.il/ourhome/0/2 - הגבלת שכ"ד המותר לגבייה בחוק:
http://israblog.nana10.co.il/blogread.asp?blog=757799&blogcode=12691553
הצטרפו למאבק:
מי שקרוב ללבו המצוקה שלנו ממחירי הדיור וחושב שזו הדרך לפתור את הבעיה,
אני צריך עזרה,
אני עובד כ-11 שעות ביום ואין לי את הזמן להפיץ להסביר ולחפש אנשים שיכולים לשנות,
אם כל אחד יתרום קצת ביחד נצליח להציל את המדינה מהעושק הזה.
מה אפשר לעשות כל אחד לפי יכולתו:
1. לשלוח לחברים את המסמך.הינה מייל תפוצה לדוגמא:http://israblog.nana10.co.il/blogread.asp? או שתדלחוblog=744363&blogcode=12670149או שתשלחו לי מייל ואחזיר לכם את מייל התפוצה.
2. למצוא אנשים שיכולים לשנות, שיקראו לפחות את הכותרות.
3. להדפיס ולהפיץ המאהלים - למנהיגי המאבק, לשוכנים, למבקרים , לעיתונאים ולחברי הכנסת שמבקרים.
ביחד, כל אחד כמה שהוא יכול לתרום, נציל את המדינה שלנו!!!
מי שרוצה להצטרף לרשימת תפוצה שישלך לי מייל.
מי נחלץ לעזור לנו עד כה:
· ח"כ נחמן שי - עוזרו הפרלמטרי יעזור לנו בכל דרך - בינתיים הגשנו שאילתה בכנסת, אפשר להגיש הצעת חוק - אני צריך עזרה בזה.
· ח"כ מג'דלה - ינסה לקדם את ההצעות בוועדת הכלכלה - עד להגשת הצעת חוק.ביקש תקציר שיגיש לחברי הועדה.
· בודדים פנו אלי עד כה בהצעת עזרה, בניסיון להפיץ ולמצוא אנשים שיכולים להשפיע.הם עושים עבודה מדהימה.בזכותם אולי נציל את המדינה.
----------------------------------------------
ניתן לפנות אלי בהצעות ושיפורים במייל:
pitaron.lebaayat.hanadlan@gmail.com
המסמך הוא טיוטה ראשונה - יהיו המון שינויים בקרוב.
כתובת המסמך המעודכן יום יומית:
http://israblog.nana10.co.il/blogread.asp?blog=744363&blogcode=12497139
מעל 1500 לייקים עד כה ראה בתחתית המסמך.
גירסה להדפסה
שלח לחבר
אורן דוד היקר, איפה אתה היום?
מהצעת פתרון למעשה?
מה המרחק בין המצוי לרצוי?
האם אמת יש פתרון למשבר הנדל"ן?
פרסום תגובה חדשה