שנת 2012 בענף הנדל"ן הישראלי הייתה שנת איזונים עם סימני שאלה רבים, רגע לאחר המחאה החברתית. הרצון העמוק של הציבור, מקבלי ההחלטות והיזמים בישראל לראות שינוי מהותי ויסודי שיביאו לירידת מחירי הדיור בישראל התאכזבו באכזבה של קיפאון מחירים בחלקה הראשון של השנה ואכזבה גדולה יותר של עליית מחירים בחלקה השני. בחלק מהמקומות המחירים עלו ב5%-10%. טבעת הערים הראשונה סביב ת"א הייתה זו שבעיקר התייקרה, אך ירידות משמעותיות לא ראינו בכלל.

אז מי שהתאכזב משנת 2012 בוודאי לא ישמח לקבל את פניה של שנת העבודה החדשה בעוד מספר ימים. שנת 2013 תהיה השנה בה כל בלוני ההבטחות של ממשלת ישראל ורשויות התכנון יתפוצצו בפני כולנו והבטחות כמו הצפת השוק בדירות וירידת מחירים משמעותית יוותרו ללא כיסוי.

השנה הבאה תתאפיין ברובה בהמשך זחילת מחירים כלפי מעלה בכל האזורים בארץ בטווחים של בין 3%-7%. הסיבות לכך ברורות: הקרקעות המעטות המשווקות עי" מנהל מקרקעי ישראל אינן מפותחות ברובן ואינן מוכנות לבנייה. חלקן בכלל לא נמסרות ליזמים כפי שהתחייב והתהליך נותר תקוע. בנוסף, דרישות ותקנות חדשות לרבות בניה ירוקה ותקני חניה מטורפים מקשים על יזמים, מורידים את הכדאיות הכלכלית ומהווים נטל נוסף למחיר הדירה.

הצהרות יפות בעיתונים של משרד הבינוי והשיכון, מנהל מקרקעי ישראל או עיריות גדולות כמו ת"א המבשרות על קיצור הליכי מתן היתרי הבנייה לא מיושמות בפועל ויוצרות עיכוב נוסף. זמני הטיפול וקבלת ההיתרים ממשיכים להתארך והיום בערים כמו הרצליה, הוד השרון, ת"א וגם ירושלים ההמתנה להיתר בנייה לוקחת למעלה משלוש שנים.

משך הבנייה מתארך גם הוא בשל המחסור בידיים עובדות. כיום בענף מועסקים בסך הכל11 אלף עובדים, רובם מהשטחים או מבולגריה, כמות שאינה מספקת לבנייה וצמיחה אמתית. היזמים והחברות הקבלניות יצאו נגד גירוש עובדים זרים, אבל חברי הכנסת שרצו להיראות טוב בתקשורת גירשו 70 אלף עובדים זרים בשנים האחרונות. המחסור בידיים עובדות גרם לעלייה ישירה של משך הבנייה המגיע היום לחמש ואף שש שנים (כולל את זמן הוצאת היתרי הבנייה).

בשנת 2013 צפויות התחלות בנייה של 32 אלף יחידות דיור בלבד, מחסור צפוי מראש של 8000 יחידות דיור, ברמת הביקושים הנוכחית. אם זו תעלה המחסור יהיה גדול יותר.

מימון: הצורך בהבאת 50% הון עצמי מיזם, הקשחת התנאים של הבנקים, מתן אשראי נמוך וליווי פיננסי בעייתי מביאים לעליית מחירים נוספת של 30 עד 50 אלף שקלים בממוצע ליחידת דיור (כולל הבטחת כספי רוכשים).

"מועקה" נוספת הגורמת לעלייה בעלויות הבנייה וייקור הדירות היא "הבנייה הירוקה", הגורמת לתוספת של 40 עד 50 אלף שקלים בממוצע. את זה מחברים לתוספת מימון הפרויקט, תהליכים בירוקרטיים ארוכים, עלויות גבוהות בשל מחסור בידיים עובדות ומימון בנקאי מקשה-  מגיעים לתוספת ממוצעת של 200 אלף שקלים נוספים לכל יחידת דיור באיזור המרכז. אז בפעם הבאה ששואלים אתכם האם מחירי הדיור צפויים לעלות בישראל בשנת 2013- התשובה תהיה ברורה.

הכותב הוא רוני מזרחי, מנכ"ל קבוצת מזרחי