כמה זה עולה לנו ?

כחלק בלתי נפרד מהשגת דירה בחיים זה התמודדות עם משכנתא. אז כמה כסף באמת לוקחים הישראלים על מנת להקים בית?

מה הסכום הממוצע ומה כמות ההחזרים ואי העמידה בתנאי ההלוואה, מייאסטייט עושה סדר במספרי המשכנתא.

הפיקוח על הבנקים פרסם אתמול מידע רחב על הלוואות המשכנתא הניתנות על ידי המערכת הבנקאית. הנתונים מציגים את תיק המשכנתאות של הציבור ואת ההלוואות שנלקחו בשנה האחרונה בחתכים שונים כמו - שיעורי מימון, כושר החזר, שווי הנכס הנרכש . בשורה התחתונה, סך כל ההלוואות עבור משכנתא שניתנו לציבור עומד על 202 מיליארד שקל.

<?xml:namespace prefix = o />

למרות התנודתיות הרבה בהיקפי ההלוואות הרי שסכום הממוצע אותו לוקח הישראלי כדי לרכוש דירה לא השתנה כמעט ועמד במהלך 2011 על כ-560-570 אלף שקל. באוקטובר עמדה ההלוואה הממוצעת על 573 אלף שקל.

היחס בין ההלוואות לשווי הנכסים השתנה ומהנתונים עולה כי 9% מההלוואות שהועמדו מאז אפריל 2011 נלקחו בשיעור מימון של עד 30% משווי הנכס, 14% מההלוואות היו ב-LTV של 30%-45% כאשר 34% מהלווים לוקחים הלוואת משכנתא של 45%*60% משווי הנכס. מכאן ש*57% מהלוואות המשכנתא בוצעו בשיעור מימון מקובל של עד 60%, שיעור זה יציב לאורך החודשים ונע בטווח של 57%*58%, בספטמבר עצמו ניתנו 56.8% מההלוואות בשיעור של 60%.

מעבר לשיעור זה ההלוואה מוגדרת כמסוכנת והחל מיולי 2010 בנק ישראל מחייב כי במקרה של הלוואה ב-LTV גבוה מ-60%, הבנק ישלם קנס בגובה של 0.75% מההלוואה על ידי הפרשה מיידית בשיעור זה לחובות מסופקים. עם זאת העובדה ששיעור ההלוואות ב-LTV מעל 60% לא השתנה לאורך זמן מצביע כי הקנס שהטיל בנק ישראל על הבנקים לא שינה את אופן התנהגותם.

לגבי ההלוואות הגדולות - 34.5% מהלוואות היו בשיעור מימון של 60%-75% והיתרה כ-8% מההלוואות (2.8 מיליון שקל) היו בשיעור מימון של מעל 75%. לראשונה מתפרסם נתון שעד כה לא הופיעו בדו"חות הבנקים - כ-4% מהלוואות ניתנות בשיעור מימון של 90%. עם זאת יצוין כי הבנקים נוהגים במקרים של LTV מעל 75%, לדרוש מהלקוח כי ירכוש ביטוח משכנתאות של חברת EMI.

בנוסף לכל זה, זו הפעם הראשונה שמתפרסם נתון לגבי התפלגות שווי הנכס הנרכש, כלומר כמה עלו הדירות שנרכשו בשנת 2011. מהנתונים עולה כי 37% מהרוכשים קנו דירה ששווייה הוא עד 1.2 מיליון שקל כאשר 22% רכשו דירה בטווח המחירים שבין 870 אלף שקל ל-1.2 מיליון שקל.35% רכשו דירה ששווייה נע בין 1.2 מיליון שקל ל-2 מיליון שקל. ומכאן שהרוב הגדול של רוכשי הדירות, 57% רכשו דירה בטווח המחירים של 800 אלף-2 מיליון שקל.

התפלגות רוכשי הדירות היקרות מראה כי 28.5% מההלוואות נלקחו לרכישת דירה שמחירה מעל 2 מיליון שקל. 15.4% קנו דירה בשווי של 2-3 מיליון שקל, עוד 8% קנו דירה בטווח המחיר 3-5 מיליון שקל ו-5% מהרוכשים שילמו מעל 5 מיליון שקל לדירה.

עוד עולה מהנתונים, שלא במפתיע, כי שיעור הנזקקים להלוואת משכנתא ב-LTV שמעל 60%  קטן ככל שערך הדירה עולה או במילים אחרות אלו שקונים דירות זולות, נזקקים למשכנתא גבוהה במיוחד ומי שיש לו כסף לקנות דירה בסכום שעולה על 2 מיליון שקל, כנראה זקוק פחות לבנק. שיעור ההלוואות ב-LTV של מעל 60% עומד על 30% ברוכשי הדירות היקרות. השיעור קופץ ל-38% בדירות של 1.2-2 מיליון שקל, עולה ל-53% בדירות בטווח המחירים של 800 אלף-2 מיליון שקל ומגיע ל-60% מהרוכשים בדירות ששוויין מתחת ל-800 אלף שקל.

אז אחרי שההלוואה כבר נלקחה, השאלה הגדולה היא מהו כוח ההחזר של הלווה. כושר ההחזר מחושב לפי ההחזר החודשי של המשכנתא חלקי ההכנסה הפנויה של הלקוח נוטל ההלוואה. זהו פרמטר מרכזי ליכולתו של הלקוח לעמוד בתשלום ההלוואה במקרה של בעיות, כאשר מקובל כי עד 30% מההכנסה הפנויה הוא כושר החזר סביר.

מנתוני בנק ישראל עולה כי בממוצע כושר ההחזר הוא 35% כלומר הלווה משלם לבנק מדי חודש כשליש מהכנסתו. בהתפלגות לפי שיעור כושר החזר מתבררת תמונה יותר מדאיגה. 51% מהאשראי בתיק הבנק ניתן בשיעור כושר החזר של עד 30% מההכנסה הפנויה. 25% ניתנו בכושר החזר של 30%-40% ואילו ל-24.3% מהתיק כושר החזר בשיעור של 40% ומעלה כלומר רבע מהלווים משלם כהחזר משכנתא 40% מהכנסתו הפנויה כאשר מחצית מהם - 12.1% משלמים 40%-50% מהכנסתם למשכנתא ואילו 12.2% משלמים יותר ממחצית הכנסתם לטובת תשלום המשכנתא החודשי.

חנית אטדגי הינה כתבת מייאסטייט.





 

לתגובות הארות או הערות: hanit99@gmail.com