משבר הדיור - ניתוח מקצועי מהשטח

כחלק מעבודתי כעו"ד בתחום הנדל"ן, הנני מייצג, בין היתר, רוכשי דירות מכלל שכבות האוכלוסייה לרבות, זוגות צעירים.



בשנים האחרונות, ניתן למצוא מכנה משותף למרבית הזוגות הצעירים העומדים בפני רכישת דירה- כולם מתקשים לעשות כן ללא סיוע ניכר מבני משפחתם.



לפיכך, עם יד על הלב, מחאת הדיור אשר התעוררה לאחרונה ומתפשטת כאש בשדה קוצים ברחבי המדינה- לא הפתיעה אותי כלל.



העניין הוא פשוט; די בהצצה חטופה בנתונים המתפרסמים על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הבנקים למשכנתאות והתאחדות הקבלנים, על מנת להמחיש את מצבו העגום של מעמד הביניים בכלל ושל זוגות צעירים בפרט: רכישת דירה על ידי זוג צעיר מכספו הוא בלבד, הפכה כמעט בלתי אפשרית במדינת ישראל.



אם לא די בכך, הרי שלצערי, מענה ממשלתי לקוי ונקיטת צעדים שגויים מטעמה בדמות מיסוי בעלי דירות בצורה בלתי מושכלת, הקשחת תנאי המשכנתא והעלאת ריבית, לא רק שאין בהם כדי לסייע לפתרון הבעיה דנן, אלא שפוגעים בצורה הרסנית וכואבת ביכולתו של זוג צעיר לרכוש דירה, לקחת משכנתא ואף לעמוד בהחזרי התשלומים שלה.



אעמוד על משמעות הנתונים ה"יבשים", כמו גם על השפעתם, על משבר הדיור כמפורט לעיל.



מדד הדיור; בימים האחרונים פורסם מדד הדיור האחרון על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. על פי הנתונים המובאים בו, ניתן לראות כי מחירי הדיור בישראל עלו בשנה האחרונה בשיעור נומינלי של 13.7% ובשיעור ריאלי של 9.7%. לטובת חשיפה והבנת התמונה במלואה, יש לשים לב לעובדה כי החל ממחצית שנת 2007, אשר היוותה את נקודת השפל במחירי הדיור, עלו מחירי הדיור בישראל בשיעור נומינאלי של 63% ובשיעור ריאלי של 41%. נתון נוסף אותו מספקת הלשכה המרכזית הוא, כי כיום על מנת לרכוש דירה, נדרשות כ-130 משכורות ממוצעות במשק ,מספר אגדי בעניין כל מתבונן.



הנחיות בנק ישראל; הנחיות בנק ישראל אשר הוטלו על הבנקים למשכנתאות הביאו לכך כי כיום, בעת רכישת דירה, על זוג צעיר לגייס בין 30% - 40% הון עצמי (כלומר 70%-60% מימון בלבד), זאת בניגוד לשנים עברו בהן אחוזי המימון היו גבוהים הרבה יותר והצריכו העמדת הון עצמי נמוך יחסית מצד לוקח המשכנתא.



משמעות העניין היא, כי בעקבות הנחיות בנק ישראל כאמור בתוספת נסיקת מחירי הדיור, על זוג צעיר לגייס הון עצמי גבוה בהרבה מזה אשר היה דרוש לו לפני שנים לא רבות.



לנתונים אלו, נוסיף את סקירתה של התאחדות הקבלנים, אשר בדקה את רמת השתכרותם של עשרת העשירונים בישראל וכפועל יוצא, את הסכום אותו יוכלו לחסוך במשך תקופה של שלוש שנים:



• עשירונים 1-4 מתאפיינים ברמת השתכרות חודשית של עד 5,000 ₪ למשפחה, דבר אשר גורם לכך כי לא יהיו מסוגלים לחסוך ולו שקל אחד במשך שלוש שנים.



• עשירונים 5-7 מתאפיינים ברמת השתכרות חודשית של 7,000 -11,000 ₪ למשפחה ואלו, יוכלו לחסוך כ40 אלף ₪ בשלוש שנים.



• העשירון השמיני מתאפיין ברמת השתכרות חודשית של עד 14,000 ₪ למשפחה ואלו, יוכלו לחסוך כ60 אלף ₪ בשלוש שנים.



• העשירון התשיעי מתאפיין ברמת השתכרות חודשית של כ16 אלף ₪ למשפחה ויכולת החיסכון שלו בשלוש שנים, תעמוד על כ80 אלף ₪.



• העשירון העשירי התאפיין ברמת השתכרות חודשית של 25 אלף ₪ למשפחה וזה יחסוך כ120 אלף ₪ בקירוב, במשך שלוש שנים.



לשם הדוגמא, זוג צעיר המעוניין ברכישת דירה סבירה בשווי של 1.2 מליון ₪ יזדקק, בעקבות הקשחת תנאי המימון של הבנקים למשכנתאות, להון עצמי מינימאלי של 30% ממחיר הדירה, קרי: 360 אלף ₪.



בהתאם לנתונים אשר הובאו לעיל על ידי התאחדות הקבלנים, ניתן לראות כי, ללא סיוע משפחתי, יהא על משפחה הנמנית על העשירון העשירי והגבוה ביותר במדינת ישראל, לחסוך במשך תשע שנים שלמות על מנת להגיע לרף הנדרש להעמדת הון עצמי.



הנה כי כן, בשים לב לעובדה, כי כל הנתונים דלעיל מצביעים על משבר עמוק בתחום הדיור אשר יש בו כדי להקשות על זוג צעיר, אף אם הוא נמנה על העשירון הגבוה בישראל, נשאלת השאלה האם הפתרונות אשר הוצגו על ידי הממשלה, הם אלו אשר יפתרו את מצוקת הדיור.



לעניות דעתי, מדיניות הקשחת מיסים ותנאי משכנתא, מדיניות העלאת מיסים וניסיונות נואשים להבריא את הגוף החולה הקרוי מנהל מקרקעי ישראל לא תביא את הישועה. הפתרון לדעתי, נעוץ בהגדלת היצע הדירות הקיים בשוק ,אשר תביא להתמתנות במחירים הגבוהים אשר הרקיעו שחקים בשנים האחרונות.



בתוך כך אני סבור , כי יש לקדם ולאשר תכניות פינוי בינוי בערים הגדולות אשר יביאו למלאי גדול של דירות ולאמץ תוכנית דומה לזו של אריאל שרון, אשר כיהן כשר התשתיות ודאג לשיכונם של כמיליון וחצי עולים באמצעות הפשרת קרקעות חקלאיות, תוך מתן פיצוי הולם לחקלאים.

הכותב, עו"ד בועז אופק, הינו מומחה בתחום דיני המקרקעין, התכנון והבנייה. עו"ד אופק מנהל את מחלקת הנדל"ן במשרד "יצחק אופק ושות' – עורכי דין", והינו חלק מהנהלת קבוצת DBO נדל"ן המתמחה בייעוץ וליווי פרויקטים ועסקאות נדל"ן פרטיות. בנוסף, עו"ד אופק מרצה בתחום הנדל"ן היזמות באוניברסיטאות ובפורומים שונים.



     טל': 03-9231234             דוא"ל : boaz@ofeklaw.com           אתר:  www.ofeklaw.co.il



הכתבה הינה מסירת ידע כללי בלבד. אין בתוכן הכתבה משום מתן ייעוץ משפטי ואין היא באה להחליף ייעוץ שכזה. הסתמכות על הנאמר הינה באחריות הקורא בלבד.