בשנות ה- 2000, החל שוק הנדל"ן האמריקאי לשגשג מחדש.
המניעים העיקריים לצמיחת השוק היו הורדת שיעורי הריבית וחקיקה מחודשת אשר איפשרה לקחת משכנתא ללא מקדמה בכלל והעניקה אפשרות לקחת משכנתא גם לאזרחים שיכולת ההחזר שלהם אינה ברורה. המטרה הייתה להקל על תנאי ההלוואה לאזרחים עניים (מחוסרי עבודה) או בעלי כושר החזר מוגבל.
מבלי לשים לב, שילוב צעדים אלה גרמו לבנקים סיכון גבוה בתמורה לריבית נמוכה מאוד.
הלוואות אלה, זכו לשם "משכנתאות סאבפריים" ועליהם נגבתה ריבית גבוהה יותר, השם פריים הוצמד לכל מי שהונו היה מוערך פחות מ"פריים".
עלייה חדה במספר מבקשי ההלוואה עלה ומאידך, גם חוסר היכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא גרמו לפשיטת רגל של עשרות חברות שהלוו משוק הסאבפריים. פשיטת הרגל התגלגלה אל שוק המניות והביאה לקריסה המונית בכל הקשור למשכנתאות, לאיום על שוק הנדל"ן האמריקאי בפרט ועל הכלכלה האמריקאית בכלל.
ידיעות על בתים שעוקלו על ידי בנקים וגופי מימון אמריקאים, לאור העובדה כי בעליהם נטשו את הנכסים כי לא יעלו לעמוד עוד בתשלומי המשכנתא, עוררו סקרנות ועניין רב בקרב משקיעים ישראלים.
אותם משקיעים ראו את הפוטנציאל הגלום בפרויקטים בארה"ב, נוכח העובדה שמשבר הסאבפריים הוריד את מחירי הנדל"ן למחירי "ריצפה", נמוכים מאוד.
"אם החלטת להשקיע בשוק האדיר הזה, החלטת נכון" אומר לנו, עו"ד בן זלץ, המתעסק מזה שנים ברכישת נכסי נדל"ן בארה"ב. "כמות וגודל ההשקעות בנדל"ן בארה"ב, גדולה בהפרש ניכר, משאר המדינות כגון גרמניה, אנגליה וכו'.
השוק האמריקאי מאוד שקוף, משוכלל ונוח, המידע חשוף וגלוי גם לעין פחות מקצועית ואפשר בקלות רבה לבדוק את רוב הנתונים באינטרנט."
מה הסיבה שאתה בחרת להשקיע דווקא בארה"ב?
בשנת 2009 התחלתי להיפגש בארץ עם רוב החברות הישראליות שהשקיעו שם ולמדתי את השוק.
כשנסעתי לראות את העסקאות הבנתי למה התשואות שהחברות הציעו היו כל כך גבוהות. מדובר על 12%-13% תשואה שנתית. במיוחד כשמדובר באזורים כל כך נידחים במדינת קליפורניה, בשכונות העוני, ישנם נכסים שהתשואה שלהם מאוד גבוהה.
גם בישראל יש שכונות עוני...
זה נכון. ובהתחלה באמת חשבתי להשקיע בארץ, במקום בו אני שולט בשפה המקומית, יודע איך הבירוקרטיה עובדת ויש לי שליטה מלאה על הנכס או על הפרויקט.
אך בזמנו, כשאני התחלתי בחיפושים התשואה בארץ עמדה על 7-8% , נמוכה משמעותית ממה שהוצע לי בארה"ב. והחלטתי שעל אף הסיכונים, הבנתי כי בארה"ב התשואות יניבו יותר כסף.
מה גם שהיום קשה למצוא עסקה שתעבור את ה 6% תשואה שנתית.
אם אני רוצה עכשיו להתחיל להשקיע, מה הדבר הראשון שאני צריך לדעת?
לפני שהלכתי להשקיע בארה"ב, נפגשתי עם הרבה חברות ישראליות שהשקיעו שם ולמדתי את השוק.
התייעצתי עם רואי חשבון ועורכי דין המתמחים בשוק ובחרתי את הטובים ביותר על מנת שיגנו עליי.
חקרתי על האזור של הנכס, בדקתי מחירים, גובה שכירות, דברתי עם משקיעים שכבר השקיעו באותו אזור, ביררתי איתם על התנהלות החברה דרכה הם בחרו להשקיע, אופן התנהלות החברה, הביצועים בפועל ועוד.
סיכון או השקעה בטוחה ?
בכל השקעה קיים סיכון מסויים. בדיוק כמו שהולכים לקנות דירה בארץ, צריך לעשות מחקר שוק ושיעורי בית. למרות כל הסיכונים עדין אפיק השקעה סולידי יחסית אם אתה משקיע עם מקצוענים אפשר להגיע לתשואות טובות. נכון לרגע זה בארץ זה עוד בהתהוות, לכן ארה"ב היא יעד מאוד . אטרקטיבי