טעויות נפוצות במשכנתא

משכנתא הינה הלוואה במשכון הנכס אשר לרוב נלקחת בסכומים גבוהים ולטווח ארוך במטרה לרכוש נכס. לרובינו המשכנתא תהיה ההלוואה הגדולה ביותר שניקח ולעיתים נחזיר יותר מכפול ממה שלקחנו. המשכנתא לא רק משעבדת את הבית אלה גם משעבדת את אורך החיים שלנו ובונה את ההוצאה המשפחתית סביבה. מסיבות אלו חשוב מאוד לבנות את המשכנתא לאחר שהתחשבנו בכל הפרמטרים האישיים שלנו כגון הכנסות, החזר חודשי רצוי, אפשרויות לשינוי בהוצאה/הכנסה, קרנות השתלמות, סוג העבודה ועוד.

הטעות הנפוצה ביותר בישראל היא ללכת לבנקים למשכנתאות ולנהל איתם מו"מ על הריבית, הבנק שמציע את הריבית הזולה ביותר הוא הבנק בו ניקח את המשכנתא. תמהיל המשכנתא, המסלולים והשנים שמהם בנויה המשכנתא, חשובים הרבה יותר מאשר הריביות. לדוגמא שינוי של 0.1 בריבית הפריים על כל 100 אלף ₪ משנה את ההחזר החודשי ב-5 שקל. לעומת זאת משכנתא צמודה למדד או לא לצמודה למדד, שנה לפה או שנה לשם בתשלומים, משנים מאוד את התשלום הסופי שאותו נשלם לבנק.

בנוסף פעמים רבות הלווים מוצאים את עצמם מבולבלים כיוון שכל בנק מציע מסלולים אחרים. למרות שלרוב הבנקים יש את אותם המסלולים כל אחד ממליץ על מסלולים אחרים. בנק אחד יכול להמליץ על הפריים, לעומת זאת בנק אחר ימליץ על המשתנה כל 5 שנים. הדבר נובע בעיקר מאופן התמחור והגיוס של הבנקים. כלומר, בנק מסוים גייס כמות גדולה של כסף במשתנה כל 5 שנים על כן התמחור של הריבית המשתנה נמוך יחסית ואטרקטיבי יותר מאשר בבנקים אחרים. אותו בנק יציע את המשתנה כל 5 כיוון ששם הוא חזק יותר בתחרות מול בנקים אחרים. על מנת לא ללכת לאיבוד בין הבנקים השונים חשוב מאוד לבנות תמהיל  שיהיה נכון עבורכם והבנק שיציע באופן כולל את ההצעה הטובה ביותר הוא הבנק בו תרצו לקחת את המשכנתא. חשוב לזכור תמיד להשוות בבנקים "תפוחים לתפוחים".

טעות נוספת שאני נתקל בה הרבה היא הבנק שבו לוקחים את המשכנתא. חלק מהלווים לא מודעים שבין המשכנתא לחשבון העו"ש אין כל קשר. אתם יכולים לקחת את המשכנתא בכל בנק שייתן לכם שירות טוב והצעה טובה. כל בנק למשכנתאות נוקט באסטרטגיה אחרת מבחינת התמחור ללקוחות. חלק יתנו ריביות טובות רק אם הלקוח יעבור אליהם בחשבון העו"ש, אחרים יתחרו על כל לקוח ללא קשר לבנק בו הוא מחזיק את העו"ש. אני ממליץ לרוב לא להעביר את חשבון העו"ש בגלל ריביות טובות כיוון שהרבה פעמים הריביות בעו"ש מפצות על ההפסד בריביות של המשכנתא והלקוח משלם בסופו של דבר את אותו הסכום. בנוסף, חלק מהיועצים ממליצים לא לקחת המשכנתא באותו הבנק בו מתנהל עסק (לעצמאים) על מנת לא ליצור תלות בין השניים.

ממאי 2011 נוטלי המשכנתאות מוגבלים רק לשליש מהמשכנתא במסלולי משתנה לטווח קצר (משתנה, פריים, מט"ח). לחלק מהלקוחות ההגבלה הזו אינה הוגנת כיוון שהם מעוניינים לשלב חלק יותר גדולה מהמשכנתא בפריים לדוגמא. במידה ולוקחים רק 40 או 50 אחוז מהבית כמשכנתא אני מציע לאלו שרוצים לשלב יותר בפריים, לקחת 60% שיעור מימון ולאחר מכן לפרוע את החלק היחסי שאותו לא צריכים. כך בסופו של דבר תישארו עם חלק יחסי הרבה יותר גדול בפריים כי פרעתם את החלק שאינו בפריים.

דן קצ'נובסקי, מנכ"ל "נטו משכנתאות"