בעקבות החששות ההולכים וגוברים מפני רעידת אדמה באזורנו ולאחר רעידת האדמה שהתרחשה בניו זילנד, החלו בניינים רבים להתעניין ולבחון את אופציית מימוש תמ"א 38 בבניינם.
יוסבר, כי תמ"א 38 הינה תוכנית אשר מטרתה לחזק מבנים שנבנו לפני שנת 1980 מפני רעידות אדמה. במסגרת התוכנית, עורכים דיירי הבניין הסכם משפטי עם יזם, לפיו מועברות לו הזכויות בגג הבניין, עליו יבנה דירות נוספות ובתמורה מחזק היזם את המבנה מפני רעידת אדמה, משפר ומשפץ את חזית הבניין והלובי, הגינה, חדר האשפה, מתקין מעלית ואף מרחיב את הדירות הקיימות ומוסיף להן מרפסת שמש וממ"ד, במידת האפשר.
הדילמה המשמעותית ביותר העומדת לנגד עיניהם של דיירים המעוניינים לממש תמ"א 38 בבניינם,
היא כיצד לבחור יזם מתאים אשר יבצע את הפרויקט לשביעות רצונם המלאה.
כדי לבחור יזם מתאים וראוי, עלינו לבחון מספר פרטים אודותיו:
1. מיהו היזם? האם היזם מוכר בשוק הנדל"ן והאם ביצע פרויקטים מסוג זה. יש לבקש מהיזם לראות עבודות שביצע בפועל, לגשת ולהתרשם מרמת הגימור, איכות העבודה ושביעות הרצון מעבודתו.
2. האם היזם הוא גם הקבלן המבצע בפועל? או האם מעוניין להעביר את זכויותיו לקבלן אחר, כך שבסופו של דבר תמצאו עצמכם עם קבלן אשר כלל לא אושר על ידיכם.
3. מהו פרק הזמן אותו דורש היזם לביצוע הפרויקט? האם הוא מתאים ללו"ז המקובל בשוק לביצוע פרויקט כזה?
4. עלינו לקחת בחשבון, כי על מנת להגן על זכויותינו ולהבטיח את ביצוע הפרויקט והשלמתו, ישנן ערבויות אותן היזם חייב לספק, טרם התחלת הפרויקט. לפיכך, יש לבדוק האם הקבלן מספק ערבות ביצוע למשך הפרויקט ומהו גובהה, והאם הקבלן מספק ערבות בדק אשר תבטיח תיקון ליקויים ונזקים אשר יתגלו לאחר הביצוע. עניין הערבות הוא מהותי בהתקשרות עם יזם ויש לבחנו לעומק.
5. ביצוע מכרז יזמים. איננו חייבים לבחור דווקא ביזם אשר פנה לבניין. כדאי לאתר יזמים נוספים בעלי המלצות וניסיון בתחום ולבדוק היטב כל אחד מהם, עד לבחירת היזם המתאים ביותר עבור הבניין.
זכרו, עסקת תמ"א 38 הינה עסקת נדל"ן מורכבת, במסגרתה היזם נושא בכל ההוצאות , לרבות בשכר טרחתו של עורך דין מטעמכם. לפיכך, כדאי מראש להתקשר עם עורך דין המתמחה ומכיר את התחום אשר יוכל לסייע בניהול מו"מ נכון ואפקטיבי מול מספר יזמים מתוכם יבחר היזם המתאים ביותר עבורכם ולאחר מכן, יגן וישמור על האינטרסים שלכם אל מול היזם לאורך כל הפרויקט.
הכותב, עו"ד בועז אופק, הינו מומחה בתחום דיני המקרקעין, התכנון והבנייה. עו"ד אופק מנהל את מחלקת הנדל"ן במשרד "יצחק אופק ושות' – עורכי דין", והינו חלק מהנהלת קבוצת DBO נדל"ן המתמחה בייעוץ וליווי פרויקטים ועסקאות נדל"ן פרטיות. בנוסף, עו"ד אופק מרצה בתחום הנדל"ן היזמות באוניברסיטאות ובפורומים שונים.
טל': 03-9231234 דוא"ל : boaz@ofeklaw.com אתר: www.ofeklaw.co.il
הכתבה הינה מסירת ידע כללי בלבד. אין בתוכן הכתבה משום מתן ייעוץ משפטי ואין היא באה להחליף ייעוץ שכזה. הסתמכות על הנאמר הינה באחריות הקורא בלבד.