קבוצת רכישת נדל"ן - איך זה עובד?

המחירים המאמירים בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות הולידו לא מעט פתרונות יצירתיים בקרב רוכשי הדירות, הן לצרכי מגורים והן לצרכי השקעה. בדומה לתחומי צרכנות אחרים,

גם קבוצות רכישה בעולם הנדל"ן נשענות על עיקרון כוח הקניה וההתאגדות. למעשה חברי הקבוצה חוסכים את עלותה של החברה הקבלנית ברכישה ישירה של הקרקע

וניהול הפרויקט באופן עצמאי.

למרות היתרונות הכלכליים הטמונים באופן הרכישה, מדובר בשיטה מורכבת מאוד הטומנת בחובה לא מעט סיכונים, אינה נאמנה לתקציב מוגדר וללוחות זמנים, הפיזור בין

תחומי האחריות והסמכויות לקבלת ההחלטות הוא רחב, וקיימות אין ספור מורכבויות משפטיות המחייבות ליווי וסיוע משפטי צמוד של עו"ד מקרקעין הבקיא בחוקי נדל"ן,

בינוי ובחוזי קבוצות רכישה בפרט.

 

דברים שחשוב לדעת בהקמה או השתלבות בקבוצת רכישה:

 

בחינת הקרקע - רכישת קרקע היא השלב הפותח המקדים את תהליך הבניה. כבר בשלב ההתעניינות בקרקע יש לבחון נסח טאבו עדכני, זיהוי בעלי הקרקע הרשומים,

הערות אזהרה או מגבלות במידה וקיימות וכמובן את נושא היתרי הבניה. אין לסמוך על אמירה של בעל הקרקע או המתווך לעסקה, ויש לקבל מסמך תב"ע תקף המפרט את

צפיפות הבניה, מספר יחידות הדיור ואחוזי הבניה המותרים כמו גם את אישורי הבניה הקיימים למגרשים חשופים סמוכים במידה וישנם.

 

בחינת כדאיות כלכלית - על מנת לבחון את הכדאיות הכלכלית שבהשתלבות בקבוצת רכישה מומלץ להזמין משמאי מקרקעין מוסמך דו"ח אפס. דו"ח זה יפרט את העלויות

הצפויות החל מעלות הקרקע, עלויות הבניה המשוערות ועלויות המיסוי למבנה ולדירות. דו"ח זה אינו בבחינת מדע מדויק כי אם הערכה הנכונה ליום כתיבתו, יחד עם זאת

בעבודה אל מול שמאי מקרקעין מנוסה המכיר את האזור והתהליך הוא מהווה כלי יעיל ומדויק למדי.

 

לאחר קבלת הדו"ח ניתן להשוות את עלות ההשתתפות בקבוצת רכישה במטרה להגיע לדירת מגורים, אל מול רכישת דירה מיד ראשונה בסטנדרטים דומים ובסביבה

הקרובה. פערי מחירים לטובת רכישה עצמאית יעידו על בעיה בהתנהלות הפרויקט. 

 

מארגן הקבוצה וחבריה - בהשתלבות בקבוצת רכישה יש לבחון בקפדנות את חבריה והעומד בראשה. בסופו של יום מדובר בחבורת אנשים הזרים זה לזה העומדים לקבל

יחדיו החלטות כלכליות ואחרות חשובות מאוד. חשוב לבדוק כי כל החברים בקבוצה לרבות מארגן הקבוצה הם בעלי בטחונות מתאימים ויכולת כלכלית לעמוד בהתחייבויות

הרבות ובעלויות רכישת הקרקע, הבניה והמיסוי, האם מוביל הפרויקט הוא יזם עצמאי מנוסה או אדם פרטי המקדם פרויקט זה לצורך רכישת הדירה הפרטית במחיר מוזל,

כמו גם גיבוי חוזי לכל מקרה בו אחד או יותר מחברי הקבוצה לא עמד בהתחייבות.

 

ליווי צמוד של עורך דין מנוסה כבר משלב התכנון ובחינת האפשרות להצטרף הוא כלי חשוב שאין לוותר עליו. המורכבויות החוקיות, הכלכליות, המשפטיות והבירוקרטיות

הטמונות בתהליך הן רבות ורק עורך דין מקצועי בתחום יוכל להגן על לקוחותיו מן הבורות הרבים שבדרך.